地产债专题001：房企到位资金数据怎么看｜天风证券

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1、行业报告

2、行业专题研究房地产证券研究报告2018年11月25日投资评级地产债专题001——房企到位资金数据怎么看？行业评级强于大市(维持评级)上次评级强于大市一、到位资金数据由项目公司填报，发债最终计入自筹资金但时间上有滞后房地产企业资金来源数据是由各个直接操盘项目的法人项目公司通过联网直报系统作者填报的，由国家统计局汇总加工而得。不直接操盘项目的集团总部、控股平台等是徐超分析师不填报数据的。对于项目公司而言，开发贷计入了“国内贷款”，销售回款分别计入SAC执业证书编号：S111051807000

3、7xuchao@tfzq.com了“其他资金”当中的“定金及预收款”和“个人按揭贷款”，股东（比如集团总部）划拨给项目公司的资金无论是通过资本金注资还是通过股东借款的形式，都计入“自筹资金”。行业走势图1.债券：一般情况下项目公司自己是不会发行债券的，债券一般是由集团总部发行，房地产沪深300筹集到资金后再以股东借款的形式划拨给项目公司，因此发行债券筹集到的资金最12%终是进入了“自筹资金”科目，但是时间上可能会有一定滞后，因为要等到集团将4%款项划拨到项目公司账上才可以计入。发行美元债筹集到的资

4、金如果最终以股东借-4%款的形式划拨给了项目公司，那么最终也会计入“自筹资金”，而不是“利用外资”。-12%2.各类ABS：（1）供应链ABS一般不产生“到位资金”，因为专项资管计划一般是-20%将资金支付给了相关上游施工企业或者保理公司，本质上是施工企业将应收账款提-28%前贴现的过程，房地产企业并没有收到钱。（2）购房尾款ABS、物业费ABS：一般-36%2017-112018-032018-07情况下专项资管计划将资金支付给了房地产企业集团，如果集团后续以股东借款的形式将资金划拨给项目公司，

5、那么同债券一样，最终计入了“自筹资金”。资料来源：贝格数据3.非标：要分三种情况，其中有两种计入了自筹资金，一种计入了“国内贷款”中的“非银贷款”。（1）由集团总部直接借的非标资金，这部分资金最终会通过股东借相关报告款的形式划拨给项目公司，因此最终会进入自筹资金，但时间上有一定滞后（2）由1《房地产-行业研究周报:一二线市场项目公司找信托、有限合伙基金等非银金融机构做的股权或者明股实债融资，这部回暖，三线趋冷，去化周期小幅提高分资金实际上体现为少数股东出资，因此也计入了自筹资金。部分明股实债融资出

6、——房地产销售周报1118》于税筹的考虑可能采取“股+债”结构，股和债的部分都应该计入自筹资金，因为2018-11-19股的部分是属于少数股东资本金出资，而债的部分则是少数股东借款。（3）项目公2《房地产-行业研究周报:供应增加成司找信托等非银金融机构做的信托贷款，这种应该计“国内贷款”中的“非银贷款”。交下滑，土地市场降温明显4.并购贷：并购贷一般是由集团总部或者较高层级的控股平台来操作，其资金也是——房地产土地周报20181118》先打到集团或控股平台账上，之后集团或者控股平台可能会以股东借款

7、的形式将资2018-11-19金划拨给项目公司，因此这笔资金最终会计入“自筹资金”，但是时间上有滞后。并3《房地产-行业点评:10月地产统计局购贷和开发贷一样，会纳入银行整个房企的授信额度内，因此并购贷和开发贷之间数据点评：销售、投资、开工、拿地增是存在一定的替代关系的。速全线回落，金九银十不及预期》二、到位资金增速开始回落，销售回款、国内贷款、自筹资金增速全线下滑2018-11-15房地产企业到位资金同比增速结束连续三个月回升态势，重新开始下滑。2018年1-10月，房地产开发企业到位资金135

8、636亿元，同比增长7.7%，增速较1-9月下降0.1个百分点；从到位资金的构成来看，除个人按揭贷款外，到位资金的各主要构成项目同比增速均下滑或持平。其中国内贷款19727亿元，自筹资金45512亿元，定金及预收款44942亿元，个人按揭贷款19408亿元，分别同比增长-5.2%、10.8%、16.3%、-0.9%，增速较1-9月分别提高-0.1、-0.6、0.0、0.3个百分点。单月值同比增速下滑更为明显，10月单月房地产开发企业到位资金13754亿元，同比增长7.1%，增速较9月下降7.3pc

9、t。从到位资金的构成来看，除个人按揭贷款外，到位资金的各主要构成项目同比增速均下滑。其中国内贷款1686亿元，自筹资金4916亿元，定金及预收款4683亿元，个人按揭贷款1886亿元，分别同比增长-6.1%、6.1%、16.4%、2.1%，增速较9月分别提高-13.7、-6.4、-9.4、5.0pct。投资建议：我们认为国家统计局数据和城市高频数据均显示新房销售有趋冷的迹象，销售、投资、开工、拿地增速全线回落，金九银十表现不及预期。从克而瑞百强房企销售数据看10月份销售金额增速继续