从经济法的角度谈小产权房的法律规制问题

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1、从经济法的角度谈小产权房的法律规制问题从经济法的角度谈小产权房的法律规制问题唐山师范学院历史文化与法学系13法学专接本班郭强:131100451026—小产权房的概述小产权房的释义小产权房不是法律名词，没冇相关法律对“小产权房”有所规制，小产权房并不是一个法律上的概念，而是人们在社会实践和市场交易中一种不成文的约定俗成的称谓，对小产权的解释归纳起来主要有3种。第-•种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割來的。第二种解释是按房屋再转让时是否需耍缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让

2、金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真止法律意义上的产权。第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或传让时补缴土地岀让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。木文谈论的小产权房指的是第三种释义下的小产权房。小产权房的类别第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流传，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类：在政府划拨或出让的

3、土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。本文所谈论的貝体是指上述第一类的情形。小产权房的分布小产权房建在集体所有土地上，集体土地集屮分布于农村及城乡（城市与乡村）结合处。对于农村要区别刈■待，针对小产权房而言我认为存在三种意义上的农村，一是城中村，即在城市发展和扩张的过程中俨然已经被城市所包围，完全融进城市格局屮的农村；二是城边村，即城市周边的农村，由丁离城市较近，与城中村一样是小产权房集中分布地区；三是偏远地区的农村，基本上不存在小产权房争

4、议问题。木文所要谈论的小产权房问题即是指在城屮村、城边村集体土地上未经转化土地所有权归属性质而开发建设的房屋建筑。二、小产权房的产生背景尽管有明令禁止，且其权属不完备、面临诸多政策和交易风险，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，迎合了不少人的需求。屮国楼市从2003年到2013年，高房价与居住需求之间的矛盾为小产权房“创造”了巨大的市场。与普通商品房相比，价格较低是小产权房最大的优势，也是小产权房屡变花样、禁而不止的直接原因。小产权房这个名称指向的是中国的土地制度安排。现有农地制度安排最大的问题是农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。造成“同地不同价”。逐利性决

5、定了农民会在正式的土地制度安排之外寻求利益补偿。同时，一些开发商也把手伸到了小产权房开发上。调查发现，小产权房所占的土地没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。开发商为了利益、村镇干部为了好处，双方一•拍即合，导致小产权房绕过监管上马开工。监管不到位、执法不严格形成负面示范效应。执法不严使得购买小产权房的人抱定法不责众心理，需求助推小产权房存量快速扩张，最终尾大不掉。有关专家认为，虽然国家有关部门三令五中，但一些地方相关部门未能及吋果断清理，导致小产权房逐步做大成为顽症。具体产生背景可概括如下：（一）、城乡二元土地制度的影响我国对城市国有土地和农村集体土地采

6、取不同的政策，城市国有土地通常进行市场定价，而农村集体建设用地的土地使用权流转和价格机制尚未形成。国有土地建设用地使用权的取得通常是划拨、出让或拍卖招标等方式取得，而农村村民宅基地使用权的取得是有集体经济组织依法无偿分配的。（二）城市化进程和新农村建设的发展随着城市化进程的进一步提高和新农村建设的步步推进，越来越多的农村居民涌入城市，使得城帀的住房问题仃益紧张，特别是在寸土成金的人城市，其商品房开发已接近饱和状态，没有更多的土地用于建设满足口益增加的对住宅的需求。而在农村，新农村建设的实施和土地经营权的流转，大量农村劳动力进城，大量集体土地空置，同时也有许多开发商进入农村，这些都为小产权房的出

7、现制造了契机。（三）居高不下的商品房价格（四）近些年来，全国各大城市的商品房价格只升不降，即使按揭贷款买房已经十分普遍，但仍有许多人无力承担如此之高的房价。与此同时，价格相对低廉的小产权房让想买房的人看到了希望。同样是普通住宅，小产权房的价格只有相同位置的商品房价格的40%~60%.—时间小产权房热销起來。（五）法不责众的擦边球思想目前全国各地的小产权房不计其数，至今也未出现多少小产权房被强制拆迁