小产权房法律规制研究

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1、小产权房法律规制研究摘要近年来，随着国家改革开放和住房体制改革的逐步深入，居民收入在大幅提高的同时，城市地价和房价也随之快速上涨，由于无法承受畸高的房价，中低收入居民只能另寻他路，在供求关系这一基本市场原理的支配下小产权房应运而生，且发展迅猛，不可否认的是，小产权房交易存在着一系列的法律风险，如何规制是一项复杂而系统的工程。本文通过实证分析研究和定性定量分析方法，剖析小产权房产生的表面原因和制度根源，并运用所有权权能性质的理论原理，提出相应的法律规制方法。关键词小产权房法律规制成都治理模式。一、前言。2007年6月，国家住房和城乡建设部发布购房风险提示，第一

2、次正式提出小产权房问题，有关统计数据显示，小产权房在中国发展迅猛，全国各地大量存在。以北京为例，2010年北京地区的小产权房市场占有率达到了惊人的20%，深圳的情况和北京也差不多，据深圳市国土局、房管局2009年初完成的一项住宅状况调查显示，深圳的单位自建房、农民房、政策性住房等个人不能随意进行相应房产转让的特殊房产占到了71%，其中小产权房35万栋，住宅面积超过4亿平方米。面对如此天量的小产权房，如果我们将其定为非法甚至剿灭，可以预见的是，深圳将近半数的房屋都将面临灭顶之灾，后续问题更是严重。二、小产权房原因分析。小产权房并不是一个法律概念，现行的法律对它

3、并无界定，只是一种约定俗成的称谓和叫法，所谓小产权房，即集体土地、企事业用地所建设的房屋统称为小产权房，其与商品住宅最大的区别在于没有缴纳土地出让金，国土局不予颁发产权证和预售许可证，其产权证不由国土局颁发，而由乡政府或村委会颁发。相对于大产权房而言，小产权房只有房屋使用权，不包括土地使用权。目前市面上小产权房可划分为以下三种情况：1.占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。2.在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。3.在军队享有使用权的

4、土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称军产房。本文所谈的小产权房就是指在农村集体所有制土地上修建的房屋。根据规定，小产权房只能在集体成员之间流转，不允许在社会上公开销售，购房者如果购买了没有产权证的房产，一旦出现纠纷，将不受法律保护，且一旦遇到征地或者拆迁，没有产权证的房子很难获得合法赔偿，如该房屋被认定为违章建筑可能直接拆除不予赔偿。至于小产权房为什么会产生，国内相当多的学者特别是一些经济学家认为高房价是罪魁祸首，由于小产权房没有缴纳土地出让金、土地征用费等费用，土地交易成本低，另外，这种房产也没有按照房地产开发的相关规定去缴纳有关费用，

5、因此其成本相对来说就比较低，自然售价也非常低，一般仅有同区域城市商品房售价的20%-40%，所以消费者很乐意接受，所以尽管这种房子存在着一系列的法律风险，消费者依然趋之若鹜。然而，这仅仅是表面原因，真正的凶手实际上是我国现行的土地管理制度，它们才是小产权房产生并发展的根源所在。按照我国目前的立法体例，土地所有权主体有国家和集体两类，并对这两类主体采取了截然不同的干预方式，其最终的结果是导致了两个土地权利主体的法律地位产生了不可比性。按照物权法的所有权权能理论，所有权应该具有使用、占有、处分、收益四大权能，而农村的集体土地所有权却无最终处分权，其无法对土地进行

6、开发、出让、处置等，这说明农村集体土地所有权的权能实际上是不完整的、是残缺的，这种权利残缺一方面表现为农村的集体土地所有权主体虚位、权能弱化，另一方面，由于农村集体组织无最终处分权，土地的开发、处置等权利依然掌握在政府手中。这样矛盾就产生了：一方面是我们的政府不允许农民在自己的集体所有制土地上进行商品房开发，但另一方面却利用征地补偿的方式将土地的性质由农村集体所有转化成了国有，进而用于房地产开发，很明显，这种做法是一种典型的只许州官放火不许百姓点灯的歧视性法律制度，特别是在统筹城乡发展的背景下，这一做法更显无理。我国现行的土地所有权制度，既不能说服国有土地上

7、的城市居民，也无法说服我们的集体组织成员。因为从农民的角度来看，既然我们是土地的所有权人，那为什么不直接进行房地产开发，而必须把土地的性质由集体所有改为国有后才行？从另外一方城市住房需求者的角度来看，既然城镇土地属全民所有，那么它的首要任务应当是满足城市居民的住房需求，而不是直接将土地交于开发商从事商业开发，因为这样做的结果是大量的、数量惊人的利润转移给了开发商，其最终的买单者却是房屋购买者也就是我们普通的市民，在房价快速上涨的社会背景下，城市中下层市民只能将眼光转向小产权房，客观上促进了小产权房的迅猛发展。三、治理小产权房的政策建议。（一）权宜之计。治理小

8、产权房是一项长期而系统的工程，他涉及到社会的很多方面