论小产权房规制

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1、房地产法结课论文——论小产权房规制姓名：曹梦幻班级：法学1101学号：20110810103论小产权房规制摘要：近几年来，房市热炒，房价迅速攀升，小产权房作为一个尴尬的社会存在成为一个社会热点。小产权房作为我国社会一个特有的存在，其问题的解决具有必要性。法律应该适应社会现实的发展，小产权房的制度政策应当在综合各方利益的前提下做出一个正确的选择。对于小产权房问题应该从根本法律制度上进行解决，同时要做好相应的配套措施建设。关键词：土地所有权小产权房合法化近几年来，房市热炒，房价迅速攀升，小产权房作为一个尴尬的社会存在成为一个社会热点。但小产权房问题重重，其中涉及多方利益主体及我国法律

2、规范问题。为了有效规制房地产市场，解决小产权房问题，国务院相关部门颁布了很多的行政规章制度及政策。最近的有2012年国土局资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》。但小产权房问题至今无法彻底解决，学术界对小产权房问题也做了许多研究，在本文中笔者主要是通过对小产权房问题的分析，在现有学术研究的基础上通过法律层面上对小产权房规制问题做一个总结。一、小产权房的概念对一个法律的问题的研究，首先必须要弄明白的是概念。这是分析问题的基础，所以关于小产权房的规制问题的探讨首先要解决的是弄清楚什么是小产权房。小产权房事实上并不是一个法律概念，并没有确切的

3、法律释义。社会上对小产权房的解释归纳起来主要有3种解释：第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。　　第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。　　第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。　　第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房

4、款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。在本文中的小产权房指的就是第三种解释。二、形成原因：（一）根本原因：我国法律对城乡二元土地所有制的规定及对不同性质土地的管理方式是小产权房形成的根本原因。我国《宪法》第十条第一项和第二项明确规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《宪法》这一根本大法决定了我国土地所有形式分为集体所有和国家所有

5、。另外我国《物权法》第四十七条，第五十八条等相关法条也规定我国的城乡二元土地性质。我国《土地管理法》第八条贯彻宪法精神再次国家及集体所有土地的范围。在《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地所有权发生转移的除外。从《土

6、地管理法》的规定来看我国对于不同性质的土地实行不同的管理政策。相比之下，集体土地的管理要比国有土地严格，限制更多。在流通问题上，集体土地流通范围仅限于同村村民，外村村民受到限制，而城市居民直接被禁止受让农村土地使用权。我国土地管理采用双轨制有一定的原因。我国土地二元管理体制始于1982年宪法的颁布。当时，中国刚刚改革开放不久，经济发展落后，社会也没有安定下来。农村地区多以农业为其生存手段，很少人外出打工或进入城市。因此，农村的土地限制流通没有什么问题。这样一方面可以大力发展农业生产，另一方面可以防止农民失地导致社会不稳定，这也与我国保护耕地的政策相吻合。如今，社会经济迅速发展，随

7、着城市化的推进，城乡二元化的差别越来越不明显。土地的双轨管理制度所要达到的稳定社会与农业发展的作用逐渐减弱。相比之下，此制度的弊端却日益显露。土地二元制管理的弊端将在下面进行讨论，此处将不在进行说明。（二）现实原因随着我国城市化进程的不断推进，原来位于郊区的集体土地不断进行建设，不断向城市靠拢。有的逐渐与城市土地连成一体，出现许多城中村现象。随着房地产开发步伐的加快，城市建设土地与集体土地形成一个整体，城乡土地二元管理制度越来越难以维持下去。新农村建设工程近几年来也进行得如火如荼