小产权房规制的政治考量

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1、小产权房规制的政治考量：以政治的路径规制小产权房开发及其交易，一是要在小产权房相关的法律立法和决策程序中，以制度化的方式率先建构起小产权房利益相关方的利益诉求渠道和民意表达渠道；二是政府必须重视小产权房利益相关方的参与式合作共治；三是政府必须衡平与保护小产权房各方利益，妥善解决利益冲突，避免矛盾激化可能带来的社会不稳定。　　Abstract:Regulatesthesmallpropertyrightroomdevelopmentandthetransactionbythepoliticalustinthesmallpropertyrightroomr

2、elatedlaakingprocedure,theinstitutionallpropertyrightroombenefitrelatedsidethebenefitdemandchannelandthepublicopinionexpressesthechannel;Second,thegovernmentmusttakethesmallpropertyrightroombenefitrelatedsidetheparticipationtypecooperationaltogethertogovern;Third,thegovernmentmu

3、stthebalanceallpropertyrightroomallquartersbenefit,solvestheconflictsofinterestproperly,avoidsthesocietyallpropertyrightroomGovernmentrulesandregulationsPoliticalway　　简介：程浩（1977—），男，汉族，安徽六安人，副教授，博士，主要从事政党政治、集团政治与公共政策研究。　　　　所谓小产权房，是指由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在未办理集体土地征转手续，未取得《

4、国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证），未交纳土地出让金和各种税费的情况下自行开发建设，在未办理《商品房销售（预售）许可证》和《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下对外销售，并由卖房者向购房者发放乡镇人民政府或村集体组织制作的“房产证”的商品性住房，亦可称为“小产权商品住房”。①目前现存的此类小产权房又分三种情况，一种是在农村集体所有的建设用地即在集体企业用地或通常所说的“宅基地”上建成的房子；另一种是农民自留地、自留山或者占用耕地违法建设的房子；第三种是指在类似深圳这样的农村

5、快速城市化中国有化了的土地上农民自发组织抢建的“农民房”。三种情况下的小产权房，都没有政府有关部门发的土地使用证和预售许可证，国土房管部门也不予备案，被媒体戏称为“只有商品房使用性质、没有商品房法律性质”。【1】　　小产权房之“小”，缘于政治学意义上的利益失衡。当众多普通民众和乡村集体组织都成为违法者趋利于小产权房开发、交易的时候，政府就应以政治的态度来考量它，以政治的途径来处置它。妥善解决小产权房衍生的问题，需要高度的政治智慧和适足的规制政策。我们有必要重新审视并慎重考量：既然房地产业已经成为拉动城市经济增长的重要支柱，那么，农村发展房地产业因何要遭

6、到现行的政策和法律的限制？政府为何不能平等地处理这个问题?　　利益决定立场，立场决定观点。政府能够放手由以房地产商为代表的强势利益集团主导形成的垄断性商品住房市场，并冠名“按市场规律办事”，却插手干涉基层乡村组织和农民自发推动形成的小产权房市场，使得本来可能形成的城乡住房多元竞争市场格局瓦解了。究其原因，一是小产权房的开发建设，明显地减少了政府土地出让金和相关税费的收入，损害了政府的利益。二是地处郊区的小产权房对外发售，也明显地分流出一部分本属城市商品住房的购买者，冲击了高企的城市商品住房垄断性价格，损害了城市商品住房开发商的利益。三是圆了一些低收入者

7、购房梦的小产权房，也在一定程度上破灭了一些炒买炒卖城市商品住房的投资性、投机性购房者的发财梦，损害了炒房者群体的利益。一损俱损，无论是开发商，还是炒房者群体，其利益受损，必然会影响到所在地方政府的税费收入乃至GDP政绩工程。如果不是维稳的需要，政府必欲除之而后快。说到底，小产权房问题凸现了政府与民争利的残酷现实。　　中央政府及有关部门出于保护耕地、保护农民根本利益之初衷而出手整治或要求地方政府整治小产权房，也需要重新考量：耕地的确需要保护，但以耕地减少为由重拳打击小产权房未免牵强。首先，与地方政府的征地行为相比，农民对出卖自己土地的行为更为谨慎，对自身

8、的风险考量更为周全。农民应该知道自己需要什么、孰轻孰重。其次，基本住房需求的满足与耕地保护都是