从经济均衡角度分析我国小产权房问题

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1、从经济均衡角度分析我国小产权房问题　　【摘要】小产权房是我国城市化迅速发展和商品房价格快速上涨过程中出现的特定产物。微观经济主体的利益驱动是小产权房生成和增加的内在动力，小产权房的出现和发展对整个经济社会的效益实现了提升，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。从经济均衡角度分析，小产权房问题的解决必须综合权衡法律、社会和经济因素，强制拆除和不利管制的极端作法都是不可取的，而选择最优的解决策略，即将小产权房问题与保障性住房建设有机结合，实现社会效益和经济利益最大化。这是协调处理的好法律、经济、社会问题的可行路径。　　【关键词】经济均衡;小产

2、权房;问题分析;解决策略　　小产权房是我国在特定时期，特定条件下的一种特定产物。我国小产权房是在1998年住房货币化改革后出现并迅速发展起来的，小产权房的土地使用没有经过国家的规划和审批，没有缴纳土地出让金等相关费用，没有获得国家房管部门颁发的房屋所有权。小产权房由乡镇政府或村委会自行开发建设，面向社会公开销售，产权证由乡政府或村委会颁发，相对于一般商品房而言9，其产权证不具备国家认可的产权法律效力。因此，所谓小产权，实质上没有构成真正意义上的法律产权。对于小产权房问题学者有诸多研究和论述，本文拟从经济均衡角度探析我国小产权房问题的根源及解决

3、对策。　　一、小产权房的内在发展动力：经济主体利益驱动　　小产权房不符合国家有关法律法规，它违反了我国《土地管理法》、《物权法》和《城市房地产管理法》等相关法规，也违背了国务院等有关部门的政策条例。但是，有着巨大法律风险和政策风险的小产权房却蓬勃发展，1995～2010年间全国小产权房建筑面积累计超过7.6亿平方米，大约相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。“十一五”时期小产权房竣工规模达到2.83亿平方米，比“十五”时期增长17.8%，相当于同期城镇住宅竣工面积的7.5%。从发展趋势看，小产权房具有巨大的发展空间。　　虽然不符合法律法规，但

4、小产权房迅猛发展，是因为小产权房的开发建设能提升整个经济社会的效益，其存在具有某种程度上的必然性和现实合理性。小产权房的出现和发展，存在内在驱动力，这就是微观经济主体追求利益最大化。下面从需求和供给两方面进行分析。　　从需求角度分析，需求自动创造供给。一方面，我国正处于工业化和城市化高速发展时期，目前中国城市化率是46.6%，整体上正是处于加速推进的阶段，未来2O年9，中国城市化率会以略高于1%的速度提升。城市化的过程会产生大量的住房需求。另一方面，高额的房价超出了很多购房者的经济能力，按照世界银行的标准，发达国家的房价收入比一般在1.8”5

5、.5倍之间，发展中国家合理的房价收入比在3-6倍之间。据中国社会科学院的2010年《经济蓝皮书》，85%以上城镇家庭无能力购买当前房价高企的住房。因为，城市居民的房价收人比已达到8.31倍，农村居民的房价收入比更是高达29.44倍。而小产权房不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，且没有缴纳房地产开发相关的各项税费。其开发成本较低，售价仅为同区域商品房的1/2甚至1/5左右。城市低收入阶层、外来务工人员以及刚毕业大学生因房价高涨无法释放的住房刚性需求，自然转向小产权房。　　从供给角度分析，乡镇集体、村民个体和房地产开发商在经济利益驱

6、使下都愿意开发和建设小产权房。小产权房的发起人乡镇集体由于在小产权房的开发建设中不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房即使销售价格相对低廉，仍可获超额利益，这个数额是征地拆迁补偿费相的几倍甚至几十倍。这部分收益可以发展集体经济，增加乡镇医疗和教育支出，建设各类公共服务设施。　　通过开发小产权房，村民个体可以分享土地9的增值收益。在城市化过程中，农村集体土地要被国家大量征收，土地从农民集体所有转为国有。“十一五”期间全国批准建设用地合计228.98万公顷，其中2010年全国批准建设用地48.45万公顷，转为建设用地的农用地33.77万公顷，耕地

7、21.19万公顷;全年出让国有建设用地面积29.15万公顷，出让合同价款2.71万亿元，分别比上年增长32.0%、57.8%，其中通过招拍挂出让土地25.73万公顷，出让合同价款2.6O万亿元，分别占出让总面积的88.3%和总价款的96.0%。集体用地与国有土地不同权、不同价，农村土地地征收补偿标准偏低，而开发建设小产权房，村民个体则会获得比政府补偿更多的增值收益。　　房地产开发商不需缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，相比商品房的开发，投入资金少。虽然小产权房售价低，但是成本低，扣除成本后仍可获得丰厚的利润收益，因此，房地产开发商

8、愿意和乡镇集体合作开发建设小产权房。　　在经济社会需求和供给共同作用下，小产权房迅速发展，时至今El，小产权房问题不仅是一个法律问题，也是一个经济问题和社会问题。