2第二章房地产估价(7-10)

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1、房地产估价RealEstateAppraisal淮阴师范学院城环学院房地产系封海洋fhy6363@hytc.edu.cn2第二章房地产估价房地产估价一、房地产估价的概念估价概念行业划分估价涵义专业术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价房地产的行业划分房地产行业房地产投资开发业房地产服务业房地产咨询房地产价格评估房地产经纪物业管理房地产中介服务业房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析房地产价格影响因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定活动。本质:房地产价格模拟过程估价=科学+艺术

2、+经验估价概念行业划分估价涵义专业术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念房地产估价定义中的关键术语专业估价人员评估员注册房地产估价师香港测量师估价目的委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或民事行为、行政行为等的需要。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念资格互认无签字权估价目的例如：海南凉山市某大厦主楼停建工程及附搂涉案房地户价格评估的估价目的是：为海南某人民法院办理案

3、件提供估价对象公开市场价值的依据车都县某房屋保险事故损伤修复费用评估的估价目的是：确定估价对象的损伤修复费用，为委托方保险事故赔偿提供价格参考估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。估价时点估价时点又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个的具体日期，通常以年、月、日表示。估价时点一般是对估价对象完成实地勘查之日，若不是，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价

4、对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致。估价的作业日期是指从何时开始估价至何时完成估价作业，即进行估价的起止日期。注意两者的区别！一、房地产估价的概念估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价客观合理价格或价值房地产估价客观合理价格（或价值），是指基于估价时点，在正常交易情况下，某宗房地产为某种估价目的所能实现的价格。为交易参考依据，而不等于房地产交易双方的实际成交价格。估价方法(市场比较法、收益法、成本法)估价程序（规范规定八个步骤）估价原则房地产估价的行为准则房地产估价的技术准则一、房地产估价的概念估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必

5、要性估价原则制度概述第二章房地产估价房地产估价的必要性起初：房地产交易管理的需要现今：房地产买卖、租赁的需要房地产抵押、典当的需要房地产拆迁、征收、征用补偿的需要房地产税收的需要房地产保险与损害补偿的需要房地产纠纷调处、司法鉴定的需要企业发生有关经济行为的需要房地产管理的需要其他方面的需要估价概念行业划分估价涵义关键术语估价必要性估价原则制度概述第二章房地产估价一、房地产估价的概念二、房地产估价的原则房地产估价的行为准则独立、客观、公正合法原则最高最佳使用原则替代原则估价时点原则房地产估价的技术准则体现公平的原则，要求估价人员：1、换位思考2、站在专家的立场反复、精细地权衡评

6、估价值3、具有良好的职业道德估价概念估价原则行为准则技术准则制度概述第二章房地产估价合法原则合法原则1、产权合法2、利用、使用合法3、处分方式合法4、估价过程合法二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价最高最佳使用原则最高最佳使用最高最佳使用原则也称为最有效使用原则，是指在合法的前提下，以待估房地产最有效使用的方式为估价基础。（法律许可、技术可能、经济可行、价值最大）1、最佳用途2、最佳规模3、最佳集约度二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概

7、述第二章房地产估价最高最佳使用原则1、四方面依次筛选法律许可、技术可能、经济可行、价值最大2、三个经济学原理收益递增递减原理、均衡原理、适合原理3、判断与选择（1）保持现状前提现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡（2）装修改造前提改造后价值增加额>装修改造费V新－V现>改造费5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、房地产估价的原则估价概念估价原则行为准则技术准则合法原则最高最佳原则替代原则估价时点原则制度概述第二章房地产估价最高最佳使用原则3、判