房地产估价案例分析第二章不同类型房地产的估价

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1、第二章 不同类型房地产的估价大纲要求  考试目的  本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。  考试要求  1.掌握居住房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  2.掌握商业房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  3.掌握商务办公房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主

2、要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点,影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  7.熟悉工业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  8.了解农业房地产及其估价的特点,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;  9.了解特殊用途房地产及其估价的特点,影响这些类型

3、房地产的主要区位状况和主要实物状况,在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。  重点、难点:  熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点,掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。  按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列10类:  1.居住房地产:包括普通住宅、高档公寓、别墅等。  2.商业房地产:包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。  3.办公房地产:包括商务办公楼(写字楼)、行政办公楼等。  4.旅馆房地产:包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。  5.餐饮房地产:包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。  6

4、.娱乐房地产:包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。  7.工业和仓储房地产:包括工业厂房、仓库等。  8.农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园等。  9.特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。  10.综合房地产:是指具有两种或两种以上用途的房地产。    第一节 居住房地产估价  (一)居住房地产及其特点  1.单宗交易规模较小,但市场交易量十分巨大5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengthe

5、ningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve93  居住房地产主要以满足自用为目的,也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主,因此,其单宗交易规模较小,但市场交易频繁、交易量巨大。  2.具有较强的相似性、可比性  居

6、住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些,在一个居住小区中,往往有很多栋相似的居住房地产,即这些居住房地产处于同一区位,具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等;在同一栋居住房地产内,特别是高层住宅,楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外,由于居住房地产的市场交易量巨大,所以比较容易获得足够数量的可比实例。  3.不同类型住房价格内涵差异明显  由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因,我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房(两限房、公共租赁房),这些住房的产权形式存在差异,商品房具

7、有完全产权,即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权;房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权,不拥有或部分拥有土地使用权(有限产权),其土地使用权既有划拨的,也有出让的;廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同,必然导致其价格构成内涵上的差异,因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格,房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时,还应分析是否包含土地价格,如果是划拨性质的,还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。(往常考点经济适用房估价扣除土地出让金)  (二

8、)影响居住房地产价格的因素  1.影响居住房地产价格的主要区位状况  (1)交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的,对于居住房地产而言,交通条件主要指城市公共交通的通达程度,如估价对象附近是否

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