房地产估价案例分析第二章不同类型房地产的估价

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1、第二章　不同类型房地产的估价大纲要求　　考试目的　　本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。　　考试要求　　1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的

2、房地产估价中如何选用估价方法；　　4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；　　9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型

3、的房地产估价中如何选用估价方法。　　重点、难点：　　熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。　　按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列10类：　　1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。　　2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。　　3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。　　4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。　　5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。　　6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院

4、、高尔夫球场等。　　7.工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。　　8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。　　9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。　　10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。　　　　第一节　居住房地产估价　　（一）居住房地产及其特点　　1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大94　　居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。　　2.具有较强的相似性、可

5、比性　　居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和功能等；在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。　　3.不同类型住房价格内涵差异明显　　由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房具有完全产权，

6、即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的，也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格，房改房、经济适用住房在考虑包含建筑价格的同时，还应分析是否包含土地价格，如果是划拨性质的，还应扣除出让金。因此对居住房地产进行估价时应了解这些特点。（往常考点经济适用房估价扣除土地出让金）　　（二）影响居住房地产价格的因素　　1.

7、影响居住房地产价格的主要区位状况　　（1）交通条件。交通条件对于不同类型的房地产的含义是不同的，对于居住房地产而言，交通条件主要指城市公共交通的通达程度，如估价对象附近是否通行公共汽车、电车、地铁，轻轨。交通条件较好的居住房地产，其价格要高一些。　　（2）生活服务设施。生活服务设施较完善的居住房地产，其价格要高一些。居住房地产所处地段不一定要求繁华，即使处于商业繁华地段，也希望能够闹中取静。作为居住房地产，一定要有比较完善的基本生活服务设施，例如：菜市场、商店、银行、邮局等等。　　（3）教育配套设施。教育配套设施是影响居住房地产价格的主要因素，主要指中、小学

8、校和幼儿园、托儿所。名校效应。教育配套设施较完善的居