南京江山星园营销推广策略

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1、江山星园项目营销推广策略房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要专业化运作。一、市场篇江山星园是高淳的更是南京的我们的市场不仅是现在的，更是明天的我们的客户不仅是南京的更是长江三角洲的因为我们不仅懂产品，懂市场更因为我们懂服务1、高淳市场宏观分析高淳总体概况高淳隶属南京市，下辖9个镇和1个街道办事处，总人口42.7万。东部为茅山、天目山余脉结合部,是蜿蜒起伏的丘陵山区，西部为碧波荡漾的固城湖、石臼湖所环抱,是河网稠密的圩区。高淳县历史文化气息悠久，“高淳老

2、街”、“固城湖”作为高淳的地方特色景点，为该城添色三分。高淳先后被授予“国家级生态示范区”、“全国城市环境综合整治优秀城市（县）”、“江苏省卫生城市”、“江苏省环境优美城市”等多项荣誉，综合众多因素县区的发展有较大的空间。高淳县经济呈现出良好的发展态势，将促进房地产业的发展。今年县政府对市政建设的投入较大，使城市功能进一步加强，而且更好地带动房地产业的发展。高淳市场供应量分析数据来源：南京房地产信息网2004年仅上半年高淳挂牌出让地块11幅约7853.7亩，今后两年内产品供应量预计将不低于300万平方米。供应量的持续增大必然导致竞争的加剧和产品力提升！高淳近两年城市急剧扩张，

3、城市建设如火如荼，中心板块日臻成熟，居住从市中心向四周离心扩散。随着城市化进程加快，目前高淳已进入大盘时代！高淳市场价格分析南京房地产信息网公寓均价：2000年约1100元/平方米，2004年达到1600元/平方米，目前突破2000元/平方米小结：高淳房地产发展分析1、项目决胜、脱颖而出靠的是大盘的支撑，大盘时代已经来临。2、目前市中心、其他板块尚在形成中。城市化辐射进程，城市空心化逐渐显现。2、项目周边竞争性楼盘调查●总建约20万平米●多层住宅●一期推出95户●1.2万平米，2.07万平米●多层住宅●总户数148户●多层●总户数390户楼盘销售61套，销售率64％售出140

4、套，销售率95％销售●89—141平米●主力户型三室一厅一卫●100.01—250平米，主力户型三室两厅●有独立洗晒阳台户型●会所●智能化设施,●卫星电视,紧急广播,双层隔音玻璃配套●高淳地段●高淳●会所●景观中庭，景观小品●智能化●专业物管价格均价2200元/平米最低价1970元/平米最高价2530元/平米均价2170元/平米最低价1900元/平米最高价2500元/平米均价2200元/平米最低价2070元/平米最高2430楼元/平米●120平米左右●主力户型三室一厅一卫●景观阳台和封闭阳台●总用地面积88022平米●多层●总户数950户江山嘉园锦锈华庭高淳高淳依水佳苑江山星

5、园●89—141平米●主力户型三室一厅一卫售出342套，销售率88％竞争个案对比表竞争对手在做什么？中低端定位经济性至上，低价创造性价比优势紧抓交通便利性这是推动区域地产发展的直接动因强化社区配套由于支持整个区域的一体化城市生活系统尚未形成，各项目呈现散点式发展，生活便利性是区内项目竞争的重要因素，区域内成熟大社区总体销售状况明显优于其他项目现房让利促销本区域市场现房销售已成普遍现象竞争策略与竞争对手的对话:2.竞争对手没有做什么?产品创新：创造有思想的产品区域产品落后整体市场发展1.5代低水平同质化产品概念普遍缺乏文化创新：创造附加值绝大多数项目未作项目文化主题的主动性设计

6、国际化的文化导入未大规模启动营销创新：营销可以独立创造新价值区域项目仍然处于位置和价格层面的低水平竞争阶段营销层面的竞争刚刚启动3、创造文化冲突，打一场心理战争重构和提升物业功能概念，强化本案的社会身份标定价值；文化主题先行，确定独特的个性气质和项目性格；物业主题力求内涵丰富而有气势，能有效封杀其他竞争项目走文化路线的运作空间；重视营销的形式价值，实现营销环境和营销行为方式的主题化，以创意营销影响购房者对项目的全面评估、延续产品概念，创造新的价值；创造新话题；创新“对话”形式。小结：高淳市场分析房价增长较快，供求关系忧喜掺半住宅单价基本维持在2200元/㎡左右，上下波动在15

7、0-200元最畅销的户型面积在120—140㎡之间市政北移，城北成为开发热点竞争加剧，产品竞争力提高了解市场，找准市场的切入点！！确定区域领袖地位、打赢意识形态战争3、目标客户群定位分析目标消费者：1：政府机关人员及公务员2：乡镇政府官员，部分商人主要是了解决子女上学问题3：私企老板4：教师、医生、警察、律师等具有稳定收入5：企业境外者，返乡购房（中层以上）6：老城改造，以及生活之需的那部分购房者7：本地区以及辐射周边地区的炒房者年龄：年龄大约在30到55岁目标消费者心理分析：1家庭结构已进入中年期，人