房地产项目时间计划管理

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1、房地产项目时间计划管理2012.06版权所有不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念－经营进度财务资金工艺客户进度时间兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！2012.06版权所有不得拷贝2012.06版权所有不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念－经营进度房地产经营进度包含三层核心意思：1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应；2、房地产企业的运营节奏应该与企业财务相匹配。3、房地产项目的运作与进度控制。2012.06版权所有不得拷贝项目进度的源头——杜邦公式杜邦公式学习标杆·创新未来·

2、净利润净资产回报率=所有者权益净利润资产总额=×资产总额所有者权益净利润销售收入资产总额=××销售收入资产总额所有者权益=销售净利率×资产周转率×权益乘数[即1/(1–资产负债率)]2012.06版权所有不得拷贝房地产项目进度计划管理的操作原则“向关键工作要时间，向非关键工作要资源”2012.06版权所有不得拷贝什么是计划？《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。2012.06版权所有不得拷贝什么是计划《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。2012.06版权

3、所有不得拷贝房地产项目时间计划与现场施工进度的关系房地产项目时间计划与现场施工进度的关系：房地产项目时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产项目时间计划的实物体现；房地产项目时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。2012.06版权所有不得拷贝房地产项目时间计划的目的确保项目任务顺利完成保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通便于领导对开发过程进行监控与调整2012.06版权所有不得拷贝房地产项目时间计划智慧金钥匙•PM经典语录：计划是所有人的

4、承诺。计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。•计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。•计划协调会是推进计划执行、培养复合型人才的有效方法。经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。统一的方法胜过先进的方法。•变化是常态，计划是为了预控变化。没有计划，不知道“何时变的、哪里变的、什么变了、变的程度、变化后造成的影响、变化后的应对措施”。•计划可以避免拉项，避免忙得晕头转向是眉毛胡子一把抓，使目标明确、有的放矢。•执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。•通过清晰定义计划

5、节点完成的标准，能事前评估工作量和完成标准，避免相互推诿。2012.06版权所有不得拷贝房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链收益最大化评估收益最大化评估快速实现阶段快速实现阶段存在绿色通道城市及市场项目初判项目投资实施方案营销策划评审会审批决策评审会决策听证会报告听证会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段入伙管理阶段项目论证、法律意招标签约阶段销售管理阶段拓分析项目见分析，形成项目展基本情况投资评审报告营初步产组织项目策划/营销策划、项目推广方案策划、项目前期推策划报告销售事务管理入伙事务管理销品研究产品

6、、市场及广及销售前准备深化客户定位研究设概念规划设计规划深化规划草案扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计产品策划单体设计设计部品设计工工程配套的必设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工至程要条件研究施工准备及桩基等工程施工销售及入伙配合具备预售条件竣工验收招标采购成预估测算预算、标底、合同价结算本进度款、设计变更、现场签证说明及图例：系统、充分耦合、高效：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输的前期铺垫的工作模式：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条：代表

7、集团审批节点件。2012.06版权所有不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系一级计划3~5年战略公司年度经营目标人力资源配置项目发展计划项目现金流计划二级计划营销推广计划施工进度控制计划报建计划配套工程计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划三级计划售楼卖场计划各专业部门计划需要的其它计划（比如：精装修）2012.06版权所有不得拷贝房地产三级计划管理体系案例分析房地产项目时间计划管理一般可以分解如下：房地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划；工程实施控制计划

8、，详见案例：工程实施控制计划；现金流分析与控制，详见案例：现金流分析与控制；成本测算分析；资金年度计划分析；承建单位和甲供材料进场计划；承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划；施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图计划；售楼卖场工程计划，详见案例：详见链接1、链接2、链接3、房地产售楼准备工程时间