房地产项目时间计划管理(09年升级版)

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1、房地产工程时间计划管理讲座（09版）2008.12版权所有不得拷贝房地产项目管理核心理念剖析——房地产企业与传统角度对“铁三角”认识的区别工艺质量产品质量工艺进度经营进度成本控制投资控制质房地产企业角度传统角度或承建角度量进成度本2008.12版权所有不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念－经营进度财务资金工艺客户进度时间兼顾工艺进度、客户敏感时间点和财务资金，才是房地产企业的最佳选择！2008.12版权所有不得拷贝房地产项目进度计划的核心理念－经营进度房地产经营进度包含二层核心意思：1、房地产企业的运作节奏应该与房地产市场行情相适应；2、

2、房地产项目的运营节奏应该与企业财务相匹配。2008.12版权所有不得拷贝行业老总基本共识（是对还是错？）“质量是可以弥补的，进度是无法弥补的”2008.12版权所有不得拷贝房地产项目进度计划管理的操作原则“向关键工作要时间，向非关键工作要资源”2008.12版权所有不得拷贝房地产政策风险跟踪研究房地产政策风险跟踪研究，详见链接。2008.12版权所有不得拷贝什么是计划？《惠普POM》：计划是部门之间沟通的工具。计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。2008.12版权所有不得拷贝什么是计划《惠普执行力》：计划是控制军队行进步伐的“

3、鼓点”。2008.12版权所有不得拷贝房地产工程时间计划与现场施工进度的关系房地产工程时间计划与现场施工进度的关系：房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富；现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现；房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观；影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。2008.12版权所有不得拷贝房地产工程时间计划的目的确保工程任务顺利完成保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通便于领导对开发过程进行监控与调整2008.12版权所有不得拷贝房地产工程时间计划智慧金钥匙•计划的本质是工作开始前

4、，思考如何做好它。•避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。•计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。•经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。•执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。2008.12版权所有不得拷贝房地产开发的主要阶段暨房地产开发增值链收益最大化评估收益最大化评估快速实现阶段快速实现阶段存在绿色通道城市及市场项目初判项目投资实施方案营销策划评审会审批决策评审会决策听证会报告听证会项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段入伙管理阶段项目论证、法律意招标签约阶段销售管理阶段拓分析项目见分析，形成项目展基本情

5、况投资评审报告营初步产组织项目策划/营销策划、项目推广方案策划、项目前期推策划报告销售事务管理入伙事务管理销品研究产品、市场及广及销售前准备深化客户定位研究设概念规划设计规划深化规划草案扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计产品策划单体设计设计部品设计工工程配套的必设计配合、供应商考察及招标、主体结构施工至工程施工至程要条件研究施工准备及桩基等工程施工销售及入伙配合具备预售条件竣工验收招标采购成预估测算预算、标底、合同价结算本进度款、设计变更、现场签证说明及图例：系统、充分耦合、高效：代表集团听证会节点：代表某个阶段的主导的

6、专业任务，即其输的前期铺垫的工作模式：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条：代表集团审批节点件。2008.12版权所有不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系一级计划3~5年战略公司年度经营目标人力资源配置项目发展计划项目现金流计划二级计划营销推广计划施工进度控制计划报建计划配套工程计划承建商、材料进场计划用图、样板确认计划承建商、材料分判计划出图、样板封样计划三级计划售楼卖场计划SAP会所装修计划需要的其它计划2008.12版权所有不得拷贝房地产三级计划管理体系案例分析房地产项目时间计划管理一般可以分解如下：房

7、地产项目开发发展控制计划，详见案例：发展控制计划；工程实施控制计划，详见案例：工程实施控制计划；现金流分析与控制，详见案例：现金流分析与控制；成本测算分析；资金年度计划分析；承建单位和甲供材料进场计划；承建单位和甲供材料招标计划，详见案例：承建单位和甲供材料招标计划；施工图出图与样板确认计划，详见案例：施工图出图计划；售楼卖场工程计划，详见案例：详见链接1、链接2、链接3、房地产售楼准备工程时间计划案例。2008.12版权所有不得拷贝房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系一级计划3~5年战略公司年度经营目标人力资源配置项目发展计划项目现

8、金流计划二级计划项目发展计划剖析以及建议营销推广计划施工进度控制计划报建计划配套工程计划1.项目发展计划行业现状分析2.房地产项目发展计划编制要求承建商、材料进场计划3.房地产项目发展计划编制