房地产工程时间计划管理讲座

《房地产工程时间计划管理讲座》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产工程时间计划管理讲座卢卫东2006.05.27房地产工程时间计划管理体系的内容•房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目WBS基础上，细化活动内容、配置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。•中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。房地产工程时间进度控制实例•房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。•案例：◆发展控制计划；◆工程实施控制计划；◆承建单位和甲供材料招标计划

2、；◆施工图出图计划。•通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。工程时间计划管理体系是房地产工程管理项目最重要的内容•AndrewSmith的部分智慧金砖：•计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。•避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。•计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。•经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。•执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。•计划管理的重要性：•计划是管理的基本职能。•计划是实现主动控制的前提。•计划是绩效考核的依据，没有计划就没有考核标准。房地产工

3、程时间计划管理的任务是什么？•房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。怎样编制房地产工程时间管理计划？•计划要回答的问题：明确谁是顾客？客户的需求是什么？我们现在处在什么位置?我们应该在什么地方结束？技术性能要求是什么？项目工期是多长？•房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力

4、，能协调各业务的工作。——通盘考虑的计划是好计划。•编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下，考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制出可行的各项计划。——符合企业实际情况的计划是好计划。•房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期

5、，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。——符合市场规律的计划是好计划。•计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。——能够操作执行的计划是好计划。如何有效保证房地产工程进度？•计划能否对行动起到有效的指导，依赖于对不确定性的正确评估和预测。•经验之谈：•在不增加工程成本、保证工程质量正常的情况下，我认为保证工程进度的方法有二种：•一是提前安排工作；•二是抢工序搭接的时间。进度计划技术•甘特图－HenryGantt,逻辑关系•里程碑图－表示主要交付成果的

6、完成•网络图•■CPM－关键路线法•■PERT－计划评审技术•■GERT－图形评审技术•■VERT－风险评审技术•前导图PDM编制房地产工程时间进度控制计划几点体会•在编制房地产工程时间进度控制之前，必须彻底理解营销意图，特别是营销对售楼准备工程的要求。对于一栋高层建筑，基本上是售楼准备工程期间，90％的承建、甲供材都已经确定完。•编制工程实施控制计划，必须了解当地工程进度控制的水平，只有这样才能保证编制出来的计划具有操作性。举深圳地区的案例。在内地还要特别关注那些垄断性工程的进度，比如：电力、供水等。•编制工程实施控

7、制计划，还必须了解各分部工程之间的工序搭接关系。举例说明：·◆人防工程与主包，因人防预埋是非常专业的工序必须由人防单位预埋，所以在主包单位浇注地下室底板之前，就必须确定人防单位。·◆如果营销想在售楼准备工程就开通背景音乐，那么智能化单位就必须在售楼准备工程园林绿化施工时，就进场预埋管线。·◆如果我们想在售楼准备工程开始时就启用正式电梯，那么我们就要考虑主包什么时间给电梯单位移交工作面、电梯工程安装需要多少时间、电梯订货需要多少时间、电梯提前安装给现场带来的问题等等。·◆如果我们希望主包的砌筑工程提前穿插，那么相应的门窗

8、什么时候进场，就必须考虑了。声明：本节涉及到的项目管理理论知识，源自戚安邦主编南开大学出版社出版的《项目管理学》。谢谢大家（E-mail:jiangxilwd@163.comTel:13823532532）