第六章路线价估价法-6片(1)

《第六章路线价估价法-6片(1)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、2012-3-17第六章路线价估价法中国地质大学（北京）主讲人：张建军、付梅臣思考：上图为临（邻）商业街的多宗商业用地，试E-mail:zjj_19825@yahoo.com.cn直观说明判断他们的价值高低并作简要分析，说明影响他们价值的主要因素是什么？在地价评估过程中，基本估价方法通内容常都是针对特定条件下个别宗地的地价评一、路线价法基本原理估的，而路线价法同基准地价系数修正法二、路线价法估价步骤一样，是一种适用于在短期内完成对大片三、路线价法应用案例土地进行公平合理估价的方法。1．路线价法定义一、路线价法基本原理路线价法（Unitf

2、ootappraisalmethod）是通过对1．路线价法定义面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，2．路线价法的基本原理求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，3．路线价法的基本计算公式即得到该街道的路线价。路线价法是依据路线价，再配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法计算出临接同一4．路线价法的特点与适用范围街道的其他宗地地价的一种估价方法。路线价法是应用于商业用途土地估价的一种常用方法。多应用于大量性的土地课税估价和拆迁补偿估价等。12012-3-173．路线价法的基本计算公式2．路线价法的基本原理路线价

3、法的一般公式为：路线价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积±修正额较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个或：宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积×修正率别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。对于一般条件的宗地，如形状比较规则，其他因素对土地更直接的说是商业用地的可及性原理。可及性可视为区位条件的一种表示，即为相同条件下，城效用的影响很小，此时适用公式：市内的土地随距道路或街道的远近程度而出现价值的正相关变化。宗地总价＝路线价×深度百分率×宗地面积影响可

4、及性的因素有临街宽度、深度、土地形状、临街类型等。美：V=u×dv×f日：V=u×dv×（d×f）3．路线价法的基本计算公式（续）4．路线价法的特点与适用范围公式使用说明：（1）路线价法的实质是一种土地的市场比较法。（1）路线价法不做交易情况修正，其原因为：求得的标准宗（2）路线价法是一种迅速快捷、省时、省力，适用于对大地的平均水平价格已经为正常价格。宗土地进行地价估算的好方法，特别适用于土地课税、土（2）路线价法也不进行交易日期修正，其原因为：标准宗地地重创、征地拆迁或其他需要在较大范围内对大宗土地进的价格所对应的日期与欲求取的其它土

5、地价格的日期已知，行评估的场合。都是估价时点的价格。（3）运用路线价法的前提条件是，有可供使用的科学合理（3）路线价法需对使用年期进行修正，其原因是：所求宗地的深度指数表和其他各种修正率；有完善的城市规划和系存在使用年期的问题。统完整的街道；土地排列比较整齐。（4）其他修正是指临街宽度、临街类型、宽深比、容积率、建筑物状况等。4．路线价法的特点与适用范围（续）5．有关概念（4）路线价法适用于市街地，主要适用于商业繁华区域土（1）标准宗地：从路线价区段内临近主要街道的宗地中选地价格的估算，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐定的，深度、

6、宽度、形状等可反映该区段内各宗地一般状况的区域和城市，效果更佳。或平均水平的地块。（5）路线价法需要较多的交易案例，并且房地产市场比较（2）路线价区段：以街道为单位，将宗地接近性大致相等，规范，能够正常运转。否则，路线价的计算结果将会存在误土地使用价值基本一致的地段作为路线价评估区域。差，影响土地价格评估的精度。（3）标准深度：随土地离道路距离的增加，道路对土地利（6）路线价法能够快速估算多宗土地的价格。用的影响减小至零时的深度。（7）路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关。（4）里地线：标准深度的连线。（5）里地：里地线以外的土地

7、。22012-3-175．有关概念（续）（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内）二、路线价法估价步骤的土地，又称为表地。（7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。1．划分路线价区段（8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土2．设定标准深度地。3．测算路线价（9）骑楼地4．制定深度修正系数表5．编制其他宗地条件修正系数表6．临街深度的修正2．设定标准深度1．划分路线价区段设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地根据路线价估价法的基本原理，在划分路线价区段时，可及性的深度的众数。大致相等的地段，应划为同一路线价区

8、段。如果不以众数的深度为标准深度，由此制作的深度指¾一般情况下，一条街道只设一个路线价数表将使以后多数宗地的地价计算，都要用深度指数加以¾繁华街道有时需将一街道长作多段划分，附设不同的路线价修正，这不仅增加