201403朝阳大悦城调整升级案例分析报告

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1、朝阳大悦城调整升级案例分析研策部2014年03月朝阳大悦城最新数据2013年儿童节，单天人流突破11万，单日销售1150万2013年朝阳大悦城客流都突破了2100万大关，同比增长45%2013年商场销售额突破21亿元，同比增长50%2013年平均每家商户的年销售约为486万元2013平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万元。客流量增长50%销售业绩增长45%下面我们将通过朝阳大悦城分析，总结此类商业运作的规律以借鉴。飞速增长的原因？项目自身情况业态和品牌调整情况各个楼层调整分析运营调整分析朝北大

2、悦城整体介绍集一栋商业购物中心、两栋高档公寓和花园广场为一体的综合体项目。总占地南北向长约270米，东西向长约为220米。总建筑面积达40.5万平方米购物中心总建筑面积23万平米（地上+地下）地上20万平米，共11层地下3万平米，共三层停车位3000。服务式公寓总建筑面积约7.08万平方米共29层，约180套户型80-130平方米精装修花园广场位于北京市东部热点发展地区——朝青板块中心位置；紧邻CBD中央商务区，距CBD、使馆区2公里，位于中高档住宅密集的泛CBD配套居住区；介于东部地区重要交通枢纽—

3、—东四环和东五环之间、朝阳北路（连通北京市中心和东部的三条主干道之一）和青年路交汇处CBD中央商务区朝青板块朝阳大悦城朝阳大悦城地理位置项目技术条件介绍商业总计14层，其中地面以上11层，地面以下3层（B3、B2为设备层和停车场）2010年6月开业项目商业部分共有电梯38部，其中货梯17部、客梯6部、观光梯15部；业态和品牌调整分析项目自身情况各个楼层调整分析运营调整分析3.2亿（半年）10亿14亿21亿元2013年2012年2011年2012年3月吉之岛百货离场第二次大规模调整快时尚（zara等）入

4、驻第一次大规模调整地铁6号线开通第三次大规模调整朝阳大悦城销售额分析252家店铺432家店铺2010年6月开业定位为以家庭为主的区域型购物中心Jusco百货离场配套业态增多扩大快时尚品牌2011年开业后时尚快销品牌入驻餐饮增加，成为餐饮、休闲娱乐为主的休闲中心定位为时尚市级商业中心商业领军项目项目发展区域发展2013201020112012高端住宅楼盘开始入住外围居住成熟，但消费力一般内部公交系统不完善区域内无集中商业项目6号线地铁开通拉动人流高端楼盘入住率完成白领和外籍人士居多消费多元化辐射区常营区

5、域入住率成熟2014区域发展对于项目的影响商圈范围为朝青板块的基本区域并向东跨过五环路覆盖定福庄板块的边缘地带；商圈内的人口结构方面除了具有少量原有居民外，大部分均为随着该区域房地产发展而逐步迁入的高素质居民。周边缺乏高端酒店及公寓，且写字楼数量稀疏，地铁六号线的开通后，朝青板块拉动写字楼及办公需求的快速提升。项目周边半径三公里区域内，已经云集了众多中高档住宅，以北京新贵人群、高级城市白领置业的首选之地。居住总人口达到百万，消费潜力巨大，目前逐渐发展成为以新一代年轻家庭组团为主的新兴商业区。朝北大悦城

6、人辐射人群新特点借鉴小结项目定位时尚人士品质生活的聚集地品质时尚娱乐服务生活打造“全服务链城市综合体”的国际品质生活城以舒适、优雅、品位与个性，引领东部地区新的生活方式，延续大悦城“近者悦，远者来”的商业理念和时尚前沿的品牌形象。以品质生活为主题的消费场所面向都市青年、城市中产阶级等时尚人群及家庭以时尚的生活理念、人文关怀、商业组合引领消费需求品质时尚生活中心项目开业初期定位1110765432B1百货停车场家庭共享FamilySharing生活娱乐Entertainment社交、约会Dating时尚

7、潮流Trendy生活配套Facilily981形象Image业态亮点：首家与日本合力打造的万米儿童职场体验公园首家比赛标准真冰溜冰场豪华7厅影院东部最大的时尚品牌餐饮集结地优质生活杂货店组团快时尚品牌聚集亮点：飞天梯：50米、40米长的两部飞天梯从F1直达F5、F5直达F8，快速到达高层空中停车楼：F5、F6独具特色设置500多个充足车位的高位泊车平台，免去乘电梯上楼的繁琐双大堂：立体消费聚焦，一层、五层分别设立景观大堂，5层成为整个项目的人流交汇枢纽花园：园林总用地面积近30000㎡。由日本丹青社进

8、行方案设计。园林整体采用规则式布局，主景观沿轴线对称。园林以静态为主，种植与铺装相结合，同时设小面积水景。整个园林优雅、舒适酒吧街：公寓楼与商业楼中间设，满足人们的休闲娱乐客流统计：每个楼层设置电子自动客流统计系统，便于商户解最全面的经营情况2011年开业第一次调整项目招商时间为2008年开始，快时尚品牌zara,gap等进入中国市场开店机会为2010年，大悦城项目开业之前，招商团队与品牌方沟通，预留出店铺位置和面积，用同类型品牌代替（如现在zara的位