朝阳大悦城项目考察报告.ppt

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1、北京朝阳大悦城项目考察报告考察时间：2014年10月25日目录PART1项目概况1.1项目简介1.2区位分析1.3项目定位PART2布局及业态2.1业态布局匹配度2.2品牌及主力店PART3建筑升级与业态重构3.1去百货化3.2业态重构3.3停车场改造3.4动线优化PART4运营管理4.1商业氛围的烘托4.2物业细节4.3客流提升目录PART1项目概况项目简介区位分析项目定位朝阳大悦城为城市综合体建筑，规划占地面积84610平米，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7

2、万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家。1.1项目简介朝青商圈综合商业巨无霸朝阳大悦城项目位置朝阳朝青板块核心,朝阳北路与青年路交叉口的东北角区域板块CBD开发商中粮置业投资有限公司物业公司北京凯莱物业管理有限公司建筑设计MarkLandInternationalLtd.(威置国际有限公司)总体概况购物中心（地下3层，地上11层）规划用地84610m2（街角，双面临街）总建筑面积400000m2(含购物

3、中心及酒店公寓)购物中心面积230000m2（B1至11F，共12层）酒店公寓面积约70,000m2（地上）开业时间2010-05-01（自主招商，开业时招商率约80%，年底90%）停车位共3000个（其中商业2300个，1个:100平米配比，位于地下二三层）项目定位由家庭调整为品质时尚生活中心目标客群社区居民、白领阶层以及周边地区时尚和家庭消费人群地铁6号线与地下1层相连1.1项目简介1.2区位分析附近：燕莎商圈、国贸商圈新兴都市住宅区域，众多高端住宅云集地处三纵三横公交体系，每天带来近百万流动客流朝青板块最

4、核心商圈—泛CBD区域的朝拜中心总体评价：项目区位优势明显，地铁上盖，5公里范围内少有同规模竞争对手，周边住宅聚集，消费能力较强。经济基础朝阳区聚集了大批跨国公司和高技术企业，区域存在大量高消费力的商务客流和居住客流交通坐拥地铁1号线延长线，地铁6号线青年路直接连通B1层，周边11条公交线路贯通人口2公里范围内有20多个住宅小区，辐射5公里内53万常住人口周边竞品竞争对手有Solana、赛洛城、美罗城、活力东方，总体来说周边餐饮设施偏少，缺少同等规模集中型商业1.2区位分析基本特征·产品特征：高品质、高价值商业

5、物业，覆盖商业、酒店、写字楼等大型城市综合体·项目选址：市级核心商圈之重要商业节点或主要新兴高档住区的成长性区域性商圈·城市选取：一线城市北京、上海和二线城市天津、沈阳、成都等·盈利模式：通过“商业地产开发+物业经营”长期持有、独立运营获取租金大悦城高品质城市生活新标志中粮集团城市综合体核心品牌集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体立足一二线核心商圈打造全产业链服务1.3项目定位餐饮文化购物品质时尚生活中心娱乐休闲健身生活重心商业中心产品线扩充以家庭为主题包装商业项目初期定位于“品质时尚生活中心

6、”，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体。开业后为适应北京四环以外的年轻家庭消费目标群体，逐步增加家庭、儿童等业态，成为“年轻中产家庭购物目的地”，在北京商业地产项目中首屈一指。1.3项目定位在周边商圈已经逐步成熟的情况下，建议定位还是朝社区商业倾斜。PART2布局及业态业态布局匹配度品牌及主力店2.1业态布局匹配度零售：娱乐：餐饮比率为4:3:3，基本能满足动态平衡，后期可考虑增加业主体验项目。朝阳大悦城品牌覆盖面十分全面，涵盖餐饮、服饰、超市、休闲、娱乐、美容美发、亲子等业态。目前引入品牌4

7、00多个，餐饮业态商户占80多家，约占总商户数量的20%，面积占比接近30%，是一个典型高餐饮比例购物中心。高餐饮比例购物中心2.1业态布局匹配度餐饮比例高起到吸引人流作用，但不能无限加大。建议梳理餐饮业态，引进有特色并成熟的品牌，并且每个菜系只招一家餐厅，避免重复。朝阳大悦城也是少有的将各大知名咖啡和甜品水吧品牌都招揽入户，从负一层到顶层，每层都有咖啡厅、甜品店、水吧店面，每个店面间隔不超过50米，带动了不同楼层人流，也给消费者提供了大量休息区域。案例：北京新光天地一家百货6家COSTA咖啡2.1业态布局匹配

8、度其他问题思考引入更多快时尚品牌提高经营收入注重产品组合：比如服装可加入配饰、鞋子引导，发挥联动消费效应加大运动业态比例案例：万达底层做的小型运动场品牌组合的共性和联动不足快时尚品牌对现阶段运营的支撑不够客群定位25-35岁，缺少运动业态地下：有永旺超市、屈臣氏、快乐柠檬、弹丸滋地、贡茶、小尾盐酥鸡、美珍香、池田寿司、乐薯、同仁堂药店1F：主要是潮流品牌，气味图书馆，一层外有7-ele