北京商业项目朝阳大悦城、考察报告

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1、北京朝阳大悦城项目专题研究二、项目定位三、项目总图三、项目总图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图四、各层平面图研究出发点1、专题研究、自我提升在住宅市场限购的大背景下，近几年商业地产迎来了蓬勃发展的机会。通过对朝阳大悦城等2、在零售环境大改变的今天，当许多购物中心面临更多压力时，朝阳大悦城却表现出极其旺盛的生命力。2010年5月开业，2011年销售额突破10亿元，2012年销售额近14亿元，开业不足3年，便实现了盈利

2、。2013年销售额突破21亿元，同比增长50%，客流超2100万，同比增长45%。其中，去年平均每家商户的年销售约为486万元，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万元。研究方向一、研究业态布局对项目价值实现的作用。通过分析朝阳大悦城硬件设施（出入口、电梯口、电梯设置等）划分区域的经济价值，分析人流走向。对比朝阳大悦城实际主力店位置摆放，对人流的改变，导致的经济收益的变化。解释人流变化的原因，得出业态布局应该注意的一般方向。二、研究大悦城在运营管理上的借鉴思路。在大悦城开业后至今经营状况逐年良好，通过分析大悦城项目实现高增长的原

3、因寻找大悦城对其他商业综合体运营管理上的可借鉴性。主要研究内容包含推广市场的日常营业管理服务工作、商业业态的调整优化、业主和客户的的客户服务和市场物业租赁管理服务等。专题一：项目业态布局对项目价值的实现作用一、规划（描述为主，包括标注项目周边主要道路，各个出入口，人流进入方向，内部电梯位置、对人流的导向）二、价值分析（通过对既有硬件设施的分析，划分各区域的经济价值，B1，1-6,7-11，分层经济价值分析）三、项目实际业态分布、主力店分布、人流聚集点分析四、对比业态比例找出引入业态前后的价值差异五、探究引入业态前后价值差异的原因六、得

4、出业态规划中可借鉴之处专题二：大悦城商业运营专题研究一、背景：北京朝阳大悦城自2010年5月开业以来，业绩逐渐攀升，2011年实现销售额突破10亿元，2013年销售额超过21亿元，客流量超过2100万，平均每平方米租赁面积的年销售贡献超过1.8万。远远高于市场平均水平，因此研究朝阳大悦城运营管理的优势和特色，对于商业项目的管理具有重大意义。五、建筑与空间五、建筑与空间五、建筑与空间五、建筑与空间六、品牌及主力店六、品牌及主力店六、品牌及主力店六、品牌及主力店七、业态统计八、动线设计九、商业亮点十、经营情况十一、项目总评十一、项目总评一

5、、三里屯VILLAGE二、北京来福士三、朝阳大悦城四、西单大悦城五、蓝色港湾六、建外soho和三里屯soho一、项目概况建筑设计：新加坡CPG有限公司、北京天鸿圆方建筑设计公司外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团商业顾问公司：高纬环球项目位置：西城区西单北大街131号占地面积：16037㎡总建筑面积：115000.00㎡开间面积：6平方米-2000平方米㎡项目南北长是150米，东西长110米，地上15层，局部16层，地下4层，总建筑面积是20.5万平方米，商业面积11.5万平米二、项目招商三、项目定位西单定位为国际青年城，从我们现在

6、看到的效果来看，它的组合、它的客流确确实实做到了国际青年城的定位。从现在消费者结构来看，18到25岁占40%左右。22到25岁占25%。30到35岁占20%。第一次来的人比重非常少，不到20%；一周来一次的占到了25%；两周来一次的占到了25%；一个月一次的占到了20%。西单的重复性消费占了很大的比重。来西单消费的基本是跟朋友来约会，这个占了大的比重。同时，也有一部分人看到了西单有足够的停车场，愿意上这来购物的。还有一些人看到了这边有很多餐饮区域，可以尝到一些美味。四、项目客户群五、业态分布五、业态分布五、业态分布五、业态分布五、业态

7、分布五、业态分布五、业态分布五、业态分布五、业态分布六、首次驻京商家及面积西单入住的国际品牌达到40%以上。首次进入北京的品牌有46，占到整个商铺数量的20%，其中有ZARA，优衣库，H&M、CKJeans等一些前沿品牌。六、首次驻京商家及面积六、首次驻京商家及面积六、首次驻京商家及面积六、首次驻京商家及面积六、首次驻京商家及面积六、首次驻京商家及面积七、楼层分布图八、现场装修八、现场装修大悦城拥有若干“之最”：世界跨度最长的飞天梯；长江以北最大的数码影院——首都电影院，13个影厅可同时容纳1800位观众；北京最大的化妆品超市SEPH

8、ORA（丝芙兰。各色水吧、甜品店常常让消费者驻足，无论是鲜元素、找茶、COLDSTONE还是班班水吧、Wagas、芒果芒果，都成为情侣约会、闺密谈心的舒适选择。大悦城里的美食组合也尽显国际风范。港丽餐厅、泰国风味的焦叶餐