对农商银行做好农村土地“三权分置”绿色信贷支持工作的思考

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1、【调查研究】　　对农商银行做好农村土地“三权分置”绿色信贷支持工作的思考近年来，浙江省**区土地流转工作呈现快速推进的良好态势，新增流转土地面积稳步增加。**农商银行紧贴客户需求，通过开展调研、实地走访等形式，探索农村土地所有权、承包权、经营权的“三权分置”，试点推进农村土地流转经营权抵押贷款。同时，积极主动与区农业局对接，结合**区农村土地现状，相继制定《**农村信用合作联社家庭农场贷款管理办法》《**农村信用合作联社农村土地流转经营权抵押贷款管理暂行办法》（衢农信联〔2014〕86号），让农民的“睡眠资产”变成“活资本”，有力地促进了

2、家庭农场、农民专业合作社、农业龙头企业等新型经营主体的发展，提高流转土地的经营效益。　　一、土地流转经营权抵押贷款基本情况　　统计结果显示，截至2017年7月末，**区已发放《农村土地经营权流转证》　　71本，涉及林地面积11404.29亩。**农商银行结合新型农村土地经营主体特点，围绕抵押流程、还贷方式、资产处置等探索信贷支持新模式。截至2017年7月末，农村土地经营证流转抵押贷款笔数4笔，金额975万元，分别为衢州市**区华彩家庭农场15万元、衢州市联合巨北养殖有限公司500万元、徐六泉160万元，衢州市**区蜜之源家庭农场300万元

3、。自开办以来，**农商银行累计发放11笔、金额1153万元。　　二。创新支持农村土地流转抵押的实践　　凡是取得农村土地流转经营权的从事农业生产经营的组织和个人均可向**农商银行提出贷款申请。但用于抵押的农村土地经营权必须符合以下条件：1.具备一定生产规模的种植（养殖）基地和设施农业、现代休闲农庄及其它符合抵押条件的农村土地。2.土地流转经营权合法取得，并拥有具备法律效力的权属证明材料。3.土地流转经营权具备相应的抵押价值。4.经营土地不改变农业用途。流转价款按设定抵押时的同类土地平均交易价格进行确定，地上（含地下）附着物等设施按实际投资额

4、确定，评估机构为区农业局，具体抵押价值在评估基础上由抵押人、抵押权人协商确定。抵押贷款金额一般不超过土地流转经营权抵押认定价值的50%。　　例如：截至2017年7月末，**区莲花镇五坦村家庭农场主徐六泉及其他经营主体共在**农商银行贷款4笔，贷款余额270万元，其中，保证贷款80万元，信用贷款30万元，土地流转经营权抵押贷款160万元。　　2016年11月份，**区莲花镇五坦村家庭农场主徐六泉以土地承包经营权加钢架大棚作抵押（抵押宗地1宗，土地流转经营权证编号**流（2013）0001号，所在地**区高家镇坎高村，经营期限自2013年3月

5、10日至2028年3月9日，剩余经营年限13年，总面积109亩，土地流转经营权资产经**区农业局评估价值136.52万元。衢州市**区六泉家庭农场大棚85824平方米，型号GLP-832，原值761.32万元，经**区农业局评估价值685.186万元）从**农商银行获得160万元的经营性贷款。该笔土地流转经营权抵押贷款的顺利发放，成为农场进行扩大蔬菜水果规模的启动资金，用于搭建大棚、购买果苗、建设草莓和无花果基地，盘活土地承包权证，进一步拓宽农户融资渠道。　　三。农村土地流转经营权抵押推广的金融支持瓶颈（一）面临“抵押评估”难题，押品足额

6、覆盖贷款风险存疑农村土地流转经营权的资产评估较为复杂，容易出现土地流转经营权价值评估不准的情况。由于承包经营权流转的土地租金没有明确的评估标准，缺乏相关经验与科学的合理评估依据，难以保证评估的准确性。同时，土地受土壤、地力、环境的导致价格呈现较大差异，倘若土地流转经营权的评估价值与实际出现较大偏差，将直接影响抵押物对贷款风险的覆盖能力。　　（二）面临“市场流转”难题，押品及时变现代偿本息存疑从实际情况看，当地土地流转经营权体系尚未真正建立，对经营权抵押变现时的贷款受偿率带来不确定因素，影响了土地经营流转证抵押贷款的实际担保效果。一方面，土

7、地经营权转让缺乏流转平台，一旦土地经营者无法实现债权，需要出让经营权实现债权时，因土地经营权无法与一般商品比，交易范围受局限，非多数人能接受，将导致经营权无法及时转让的情况，因此，成立全国性的土地经营权转让平台迫在眉睫。另一方面，土地流转服务保障有待加强。如果乡镇土地流转服务中心流于形式，工作没有正常开展，将直接导致土地流转信息发布的渠道不畅，土地供需双方不能实现有效对接，给流转双方增加了难度。　　（三）面临“风险控制”难题，押品保值以及法律保障存疑银行机构缺乏熟悉土地流转经营权专业知识的信贷人员，而且由于土地流转经营权特殊性以及地方政策

8、因素，客观上加大了土地经营流转证抵押贷款的风险控制难度。一是土地承包经营权抵押贷款尚无明确的法律保障和细则。现仅有《物权法》的第四十四条，且条款只是提及可以抵押，缺乏依据和平台，使得贷款违约处