(参考)第十一章物业管理服务策略531

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1、1第11章物业管理服务策略政治与公共管理学院学院刘灵辉2第11章物业管理服务策略[学习要点]了解早期介入的意义和工作内容，掌握早期介入的概念；熟悉物业管理的内容和特点；了解影响物业管理服务策略的因素，掌握物业管理服务策略。[能力描述]能够掌握物业管理的相关内容，熟悉物业管理早期介入必要性和内容，能够根据不同类型的物业提供相应的管理服务。[关键术语]物业管理服务物业管理的前期介入物业管理服务策略311.1.1物业管理的起源传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。当时正值英国大工业革命时期——大量农村人口涌入工业城市——房荒——简易住宅出租——引发了许多问题——英

2、国有一位名叫奥克维娅·希尔(OctaviaHill)的女士，为了有效管理其名下出租的物业而制订了一套规范租户行为的管理办法，然而却收到了出乎意料的效果，并招致当地人士纷纷效仿。这可以说是世界上最早的“物业管理”。11.1物业管理的产生与发展4现代意义上的物业管理，起源于19世纪末20世纪初的美国。公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂；产权多元化。物业管理行业组织的诞生。1908年乔治·A·霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织—芝加哥建筑管理人员的组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）；世界上第一个全国性的业主

3、组织——“建筑物业主组织（BuildingOwnersOrganization，BOO）；“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。11.1物业管理的产生与发展5时至今日，美英等国的物业管理作为一个固定行业，整体水平居世界一流，除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外，物业管理的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能的布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。英国皇家物业管理学会会员遍布世界各地。11.1物业

4、管理的产生与发展611.1.2物业管理在中国的成长与发展物业管理在中国是伴随着改革开放成长壮大起来的。随着我国房地产业的发展，以及传统房屋管理体制的改革，物业管理已脱离了房地产开发业，发展为向社会提供特殊服务产品的独立行业。物业管理作为房地产业的一个分支行业，在中国几经起伏，经历了起步、休眠、恢复发展到完善提高四个阶段。11.1物业管理的产生与发展71、起步20世纪20年代初到抗战前夕，是我国房地产业萌芽和初步发展阶段。在此期间，中国的上海、天津、武汉、广州、哈尔滨等城市出现了一定数量八九层的高层建筑物。因房地产市场的需求，产生了代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理等

5、经营性的专业公司。这些公司开展的业务与现代物业管理的服务形式十分相似，标志着此时物业管理行业的萌芽。11.1物业管理的产生与发展82、休眠1949年新中国成立后，城市土地收归国有，实行无偿划拨使用，房产绝大部分转为公有制，住宅建设基本上由政府包下来作为福利建设并分配。房地产管理由政府设立的管理机构统一管理，政、企、事合一。房地产这一生产、生活要素不作为商品进入流通，其经营活动停止，物业管理相应也随房地产市场的沉寂而处于休眠状态。11.1物业管理的产生与发展93、复苏进入20世纪80年代，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统的土地管理和使用制度

6、，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，即对购房后保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被配套引入。11.1物业管理的产生与发展104、发展随着我国市场经济体制的确立和发展，房地产业重新崛起并迅速成为国民经济重要的产业部门，现代物业管理行业由南向北，迅速由沿海地区向内地省会城市发展起来。11.1物业管理的产生与发展11典型事例：1981年3月10日我国第一家

7、物业管理公司—深圳市物业管理公司成立，来开了我国物业管理的序幕，标志着我国物业管理的诞生。1983年由深圳市物业管理公司对特区内第一栋涉外商品写字楼——国际商业大厦实施物业管理。1985年深圳市物业管理公司第一个对工业区实施物业管理，即由深圳市鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。12典型事例：1993年我国第一家实行招投标的物业，由深圳市住宅局主持，在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦物业公司、大众物业管理公司中，对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公司的物业是1996年12月，对