chap11房产税、契税

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1、第十一章房产税、契税和车船使用税第一节房产税第二节契税第三节车船使用税第一节房产税一、概念房产税是以房产为征税对象，依照房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。《房产税暂行条例》于1986年10月1日在全国实施。二、征税范围房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。三、征税对象房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。四、纳税人房产税的纳税人为房屋的产权所有人。具体为：1.产权属于

2、国家所有的，其经营管理单位和个人是纳税人。2.产权出典的，承典人为纳税人。3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。五、计税依据房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。(一)从价计征房产税从价计征，是指以房产余值为计税依据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。原值是帐簿中“固定资产”的造价或原价。房产余值=房产原值×(1－扣除比例)(二)从租计征房产税从租计征，是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出

3、租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。六、税率房产税采用比例税率，税率分别为：从价计征的是为1.2%；从租计征的为12%。七、减免规定1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；2.由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3.宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产；4.个人所有非营业用的房产；5.经财政部批准免税的其他房产。八、应纳税额的计算：P228九、征收管理房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点为房产所在地。§2城市房地产税对外商投资企业和

4、外国企业、外籍个人征收城市房地产税。P226一、城市房地产税的纳税人1、产权所有人：即外商投资企业和外国企业、外籍个人。2、产权出典的：由承典人交纳；3、产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。二、城市房地产税的征收范围城市、县城、建制镇和工矿区。具体由各省、自治区、直辖市人民政府自行核定。三、城市房地产税的计税依据1、房价、地价分别评定的，房产税以标准房价为计税依据，地产税以标准地价为计税依据。2、标准房价与标准地价不易划分的城市，以标准房地合并价为计税依

5、据。3、标准房地价不易取得的，以标准房地租价为计税依据。4、华侨、侨眷用侨汇购买或建造的租房，可以实际价格为计税依据。四、城市房地产税的税率1、城市房地产税依标准房价按年计征，税率为1.2%。2、城市房地产税依标准地价按年计征，税率为1.8%。3、城市房地产税依标准房地价合并按年计征，税率为1.8%。4、城市房地产税依标准房地租价按年计征，税率为18%。五、城市房地产税的税额计算1、以标准房价为计税依据的计算公式为：   房产税应纳税额＝标准房价×适用税率2、以标准地价为计税依据的计算公式为：   

6、地产税应纳税额＝标准地价×适用税率3、以标准房地价为计税依据的计算公式为：   房地产税应纳税额＝标准房地价×适用税率4、以标准房地租价为计税依据的计算公式为： 房地产税应纳税额＝标准房地租价×适用税率第三节契税一、概念及特点契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。（买方税）1950年公布过《契税暂行条例》，1997年10月1日重新制定《契税暂行条例》于在全国实施。契税的特点：1、产权承受人缴纳；2、比例税率3、地税4、一次课征5、适用

7、于内外资企业与中外籍个人。二、征税对象契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。具体包括：P2301、受让的国有土地使用权（土地的一级市场取得)。2、受让土地使用权：包括购买、受赠和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移。3、购买、受赠与交换的房屋；4、其他承受权属的土地和房屋。如作价投资入股方式、抵偿债务方式、获奖方式、预购或预付集资建房款等方式。三、纳税人契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。四、计税依据契税的计税依据为不动产的价格。具体分为：1、受让行为：

8、受让国有土地使用权、土地使用权、房屋，为成交价格，即成交合同规定的价格(包括货币、实物、无形资产、或其他经济利益)。2、受赠行为：由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。3、交换行为：为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。由多付的一方缴纳。4、划拨行为：以行政划拨方式取得的土地使用权，经批准转让房地产的，由转让者补缴契税。计税依据为补交的土地使用权出让费或土地收益。五、税率契税实行3%-5%的幅度比例税率，具体税率由省、自治