契税土地增值税房产税

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1、房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种财产税；契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对彖，向产权承受人征收的一种税，是不动产买卖、赠与或交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税；城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额征收的一种税；土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，是对土地增值额征收的税。它们的课税对象不同，计税依据也不同。相同的是都与不动产有关。一、纳税人1房产税：产权属于

2、国家的，其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人；产权出典的，承典人为纳税人;产权未确定或者纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税（不纳房产税的：农村的，外国人，个人所有的非营业用的房产，房屋以外的建筑）2城镇土地使用税：拥有七地使用权的单位或者个人缴纳；拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或者实际使用人缴纳;土地使用权未确定或者权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;（注意同房产税的区别）使用权共有的，由共有各方分别缴纳。（不纳城镇土地使用税的：农村的）3土地増值税：转让国冇土地使用权、地上建筑物及其附着

3、物并取得收入的单位和个人4契税：（获得）“七地、房屋权属”（土地使用权、房屋所冇权）的单位和个人二、征税范围1、城镇土地使用税：凡是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是国家所冇的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税范圉。2、土地增值税：以继承、赠与方式“无偿”转让房地产的行为，不缴纳土地增值税。（无收入）房地产的出租、抵押，由于房地产的产权未发生转让，不缴纳土地增值税。3、契税：.国有土地使用权出让、转让（包牯出售、赠与、交换）、房屋买卖、赠与、交换、特殊—视同转移：（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；（2）以土地、房屋

4、权属抵债；（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；（4）以预购方式承受土地、房屋权属。土地、房屋权属的典当、出租、抵押，不属于契税的征税范围。（权属未转移）农村集体上地承包经营权的转移、继承即使权属转移也不纳契税三、应纳税额的计算1、房产税:以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。2、城镇土地使用税：城镇土地使用税的计税依据是纳税人“实际占用”的土地面积。（1）凡由省级人民政府确定的单位组织测定土地啲积的，以测

5、定的土地血积为准。（2）尚未组织测定，但纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书的，以证书确定的土地血积为准。（3）尚未核发土地使用权证书的，应当由纳税人抓实川报上地而积，待核发上地使用权证书后再作调整。城镇土地使用税采用定额税率，即采取冇幅度的差別税额。年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）x适用税额3、土地增值税A计税依据（一）增值额增值额的计算公式为：增值额二转让房地产取得的收入一扣除项H根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人冇下列愴形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征收：1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项冃金额不实

6、的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的；4.IU房及建筑物的销售。土地增值额=转让收入一扣除项目金额房地产企业新建房地产转让扣5项：1.取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的成本、费用；3•新建房及配發设施的成木、费用，或者II」房及建筑物的评估价格；4•转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）；5.财政部规定的其他扣除项目。III房扣3项：评估价格；转让房地产有关的税金（营业税、城建税、教育费附加、印花税）；土地出让金。（二）转让房地产取得的收入根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让

7、房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益；从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。（三）扣除项目根据《土地増值税暂行条例》的规定，土地増值税的扣除项目包括：1•取得土地使用权所支付的金额；2开发土地的成木、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.转让房地产冇关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目土地增值税的税率及应纳税额的计算土地增值税实行四级超率累进税率，计算吋一般采用速算扣除法，其计算过程分为5个步骤：（1）计算转让房地产取得的收入（货币收入、实物收入）（2）计算扣除项目①取得土地

8、使用权支付的金额②开发土地的成本、费用①新建房及配套设施的成木、费用或者旧房及建筑物的评估价格②与转让房地产有关的税金【提示】与转让房地