服务性企业：营业税、城建税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税

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1、封皮40号微软雅黑加粗综合专题:服务性企业—营业税、城建税、土地增值税、契税、房产税、土地使用税主讲人：马兆瑞相关链接一：房地产开发企业一、营业税（一）征税范围1、视同发生应税行为的情形（1）单位或个人将不动产或土地使用权无偿赠送给他人的（2）单位或个人自己新建建筑物销售的，征两次税：自建行为视为提供应税劳务征税，再按销售不动产征税2、转让无形资产转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权的行为，包括转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、出租电影拷贝、转让著作权和转让商誉。自2003年1月1日起，以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润

2、分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。3、销售不动产自2003年1月1日起，以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。在投资后转让其股权的也不征收营业税。（二）计税依据—营业额1、营业额核定中，全额计征和差额计征的情形2、建筑业（1）建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。（2）纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。从

3、事安装工程作业，安装设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备的价款。（3）自建行为和单位或个人将不动产无偿赠与他人，由主管税务机关按照本节“计税依据具体规定”的第（九）条规定顺序核定营业额。3、销售不动产或受让土地使用权（1）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。（2）单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（3）自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人

4、将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。4、对于纳税人提供劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，或者视同发生应税行为而无营业额的，税务机关可按下列顺序确定其营业额：（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（3）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）公式中的成本利润率，由省、自治区

5、、直辖市税务局确定。5、销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务的征税问题（1）纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：①具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质；②签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明

6、建筑业劳务价款。凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。以上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。（2）自产货物的范围。规定所称自产货物是指：①金属结构件，包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；②铝合金门窗；③玻璃幕墙；④机器设备、电子通信设备；⑤国家税务总局规定的其他自产货物。二、城建税（一）城建税的计税依据只根据实缴“三税”的税额，不包括费（即滞纳金、罚款）但当“三税”需补税和接受罚款时，城建税也应补税并给予罚款（二）城建税随“三税”的减免而减免，但对“三税”实行

7、先征后返，先征后退，即征即退的，城建税并不予以返还ENDThanks!!