资产评估学原理(周友梅胡晓明主编)第四章-资产评估的收益法 覃永盛

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1、第四章资产评估的收益法成本法市场法收益法三种评估法目录第一节基本概念与基本前提基本程序基本参数第二节常用计算公式第三节具体应用一、收益法的概念与前提条件（一）收益法的概念是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额i——收益期限n——折现率收益法的理论基础效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。收益法的评估思路预期收益折现折现知识的回顾货币时间价值－等量货币在周

2、转使用过程中，由于时间因素而形成的不同时点上的不同价值。例：当银行年存款利率为为10％时，今天的100元就相当于一年以后的110元，相当于两年以后的121元，和一年以前的90.9元。对资金的增值计算，我们可以用单利法和复利法。比如100元，年利息率为10％，请分别用单利法和复利法计算1年、2年、3年以后的本利和，以及期间累计的利息。我们在运用收益法时，通常都使用复利法来估算一定资金在不同时点的价值。年金是指在未来一定期限内，每年年末收付等额的资金。举例：某人到银行办理零存整取的业务，已知银行的年存款利息率为6％，若每年年终存入10000元，连续5年，则在第5

3、年年终存折累计多少钱？如上题，若每季度末存入2500元，银行按季度计息，则第5年年终存折累计多少钱？以上就是年金终值的问题。如果换一种角度分析，其他条件不变，若某人想未来5年，每年年末获得10000元，则在第1年年初需一次性存入多少钱？如果某人想每年年末都获得10000元，无限年限，则在第1年年初需一次性存入多少钱？如果某人希望每年年末提取的金额能以每年增加1000元的速度递增，且收益期无限，则第1年年初需一次性存入多少？如果以年2％的速度递增呢，其他条件不变，则又应存入多少钱？以上第一题是年金现值问题，第二题是无限期年金现值问题。第三题是无限期年金按等差级

4、数递增问题，第四题是无限期年金按等比级数递增问题.如果将A表示等额年金，P表示现值，F表示终值，r表示为折现率或资本化率，n表示年期，则：P＝F/（1＋r)nF＝P（1＋r)nF=A(1+r)n+A(1+r)n-1+A(1+r)n-2+……+A＝A((1+r)n-1)/rP=A/(1+r)+A/(1+r)2+A/(1+r)3+……+A/(1+r)n=A(1-1/(1+r)n)/r如果B为等差级数的递增（减）额，g为等比级数的递增（减）倍数，则：P=A/r+B/r2(B不等于0）P=A/(r-g)（g不等于0）(二)收益现值法的前提条件P95前提条件未来收益可

5、以预测未来收益承担风险可以预测预期获利年限可以预测（三）收益法的适用范围1、收益法的评估对象范围具备独立获得能力的资产或资产组合2、具体项目中收益法的适用性判断根据评估目的判断根据资产状况判断问题：无形资产的收益如何确定？预测资产未来收益额收集验证资产的有关信息资料确定适当的折现率确定收益期限，估算资产的收益现值，确定被评估资产价值二、收益法评估的程序P97三、收益法基本参数的确定收益法的三个基本要素：收益额折现率或资本化率收益期限（一）基本参数的确定－收益额1、基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额【资产在正常情况下所能获得的归其

6、产权主体的所得额】。主要特点①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实的收益额；②收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益；③收益额是资产超出自身价值的溢余额【如何理解？】收益额是资产超出自身价值的溢余额【如何理解？】例如：年初：一部出租车，15万元，100%新年末：收入50万元，费用30万元，一部出租车（旧），年折旧率20%溢余额=50-30+12-15=17万元2、收益额的预测步骤（1）确定收益额的预测基础-客观收益（2）确定收益额的指标有关收益额指标的主要观点①利润总额=总收入-总成本费用(不包括折旧费用)-折旧费用②税后净利润=﹝

7、总收入-总成本费用(不包括折旧费)-折旧费用﹞×(1-所得税率)③现金净流量=保留收益+折旧费用=税后净利润-股息+折旧费用（3）确定收益额的计算口径-息前、息后140421定性与定量相结合（1）因果分析预测法3、收益额的预测方法（2）时间序列分析移动平均法指数平滑法时间序列法-趋势外推法适宜预期收益趋势明显的情况1990199119921993199419951996199719981999··········收益时间图4－2使用时间序列法预测某企业的净收益表4－3评估前每年收益年份净收益（万元）199010001991115019921210199313

8、0019941340表4－4预测年收益年份净收益（万