资产评估期末考试重点打印版

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1、资产评估1、资产评估主体、客体：资产评估机构和人员是资产评估的主体，客户委托评估的资产是资产评估的客体，它是资产评估的具体对象。2、资产评估的原则：包括工作原则和技术原则。工作原则包括：独立性原则、客观性原则、科学性原则和专业性原则。技术经济原则包括：供求原则、预期收益原则、替代原则、贡献原则、评估基准日原则。3、资产评估假设：(1)、继续使用假设(Goingconcern)，是假定被评估资产将按现行用途继续使用或转换用途继续使用，从而可以考察它在未来时间能为其持有人带来的经济收益。（2）、公开市场假设(OpenMarket)，假定资产拟

2、进入的市场是一个公开市场。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。（3）、清算(清偿)假设(Liquidation)是指资产所有者在某种压力下，经协商或以拍卖方式将其资产强制在非公开市场上出售，这种情况下的资产评估具有一定的特殊性，适应强制出售中市场均衡被打破的实际情况，资产评估价值大大低于继续使用或公开市

3、场条件下的评估值。4、评估的价值类型：市场价值、投资价值、在用价值、清算价值、残余价值5、市场价值：是指自愿的买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。公平：自愿、理性和未受任何强迫。6、投资价值：是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。7、三种基本方法（1）、市场法：含义：是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。理论基础：市场竞争原理、资产价价格由关键因

4、素决定，并呈正比例关系。n待估资产价值＝A*B*C*Dn类似资产成交价格＝a*b*c*dnABCD和abcd为两个资产的可比关键因素（公式）使用前提：需要有充分发育活跃的公开市场、公开市场上要有可比的资产及其交易活动、可以收集到交易活动的信息。基本公式：课件（2）收益法：含义：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种具体方法的总称。理论基础：资产，是特定权利主体拥有或控制的，能够给权利主体带来未来经济利益的经济资源。期望收益原理、市场竞争原理使用前提：被评估资产的收益R可以预测并可以用货币计量。公益资产，单台设备；资

5、产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。R；未来的收益期是可以预测的。N基本公式：课件（3）、成本法：含义：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称.理论基础：市场竞争原理、替代原理、理性人假设，买者所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本；售价低于成本销售者不会出卖。使用前提：应当具备可利用的历史成本资料、各种贬损因素造成的价值损失是可以估计的、被评估资产处于继续使用状态基本公式：课件1、折现率：是将未来收益折算成现值的

6、比率。是投资者要求的必要报酬率。折现率＝无风险报酬+风险报酬企业价值评估中的折现率：CAPM模型：折现率=无风险报酬+风险报酬加权平均资本成本：房地产评估中的折现率：折现率＝(类似房地产的)净收益/(类似房地产的)交易价格无形资产评估中的折现率：是将无形资产预期收益折算成现值的比率，其本质就是投资该无形资产的投资报酬率。折现率一般包括无风险利率和风险报酬率。一般来说，无形资产投资收益高，风险性强，因此，无形资产评估中折现率往往要高于有形资产评估的折现率。v机器设备评估中的折现率：折现率=收益（或租金）/价格9、调整系数：1、时间差异（通货

7、膨胀因素），是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。（价格指数法）评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数。2、区域差异，是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。评估值＝参照物价格×区域因素修正系数3、功能差异，是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。（功能价值类比法）评估值＝参照物价格×功能差异修正系数4、成新率差异，成新率差异调整为同一成新率的价格，（成新率价格调整法），除土地外，一般有形资产都有有形损耗。评估值＝参照物价格×成新率差异修正系数5、交易情况差异，主

8、要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、付款条件等。评估值＝参照物价格×交