2009年佛山魁奇路黎冲东风项目前期策划及营销方案

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1、谨呈：佛山市东方运通投资有限公司2009-10-18魁奇路黎冲东风项目前期策划&营销方案价值点挖掘，达成目标PART4公寓定位…………………………………………….….45PART3商业定位…………………………………………….….25PART1项目分析………………………………………………..4PART2物业形态验证…………………………………….….14PART5物业发展建议……………………………………….….59PART6定价策略&经济测算………………………………...…96PART7形象定位……………………………………………….107PART8营销铺排……………………………………………….1

2、15PART9广告表现……………………………………………….143PART10泛澳简介…………………………………………….155地铁规律：一个地铁通达处，它的城市化速度、城市现代速度会提高5倍一个人的城市观：一个人45分钟用他自己的出行方式所能到达的地区就是他的城市地铁的终极价值：无论商业还是生活方式的，就是让城市中心不止属于少数人，是让这个城市属于所有的人城市因地铁而繁华本项目因地铁更赋价值PART1项目分析旧城改造片区、新城市发展主轴，与城南成熟生活片区成犄角之势，客户认知度较高地段印象城南板块作为佛山最早形成的豪宅板块、商务核心，商业旺盛，写字楼林立，住宅小区遍布，并拥有成熟完善的生活

3、配套以及浓厚的商务氛围；本项目原为新陶陶鱼翅海鲜酒家所在地，周边为即将全面改造的澜石片区，以及广佛地铁的魁奇枢纽站、东平河新城区等城市发展中轴，未来的佛山中央商务区，升值潜力巨大，客户认知度高。季华五路汾江南路城南成熟生活片区魁奇路东平河高尚商住区亚艺高尚生活区本项目两大城市主干道交汇处，周边城市路网密集，到达性和昭示性优魁奇路为大佛山“四纵九横”快速路网中的“横四”，是连接顺德、禅城、南海三区的干道；本项目位于魁奇路及汾江路两大城市主干道交汇处，5分钟车程直达禅桂中心、顺德乐从。季华路魁奇路佛山大道汾江路岭南大道南海大道本项目绿景路文华路至桂城中心区，5分钟至广州，25分钟至乐从，2分钟至

4、大良，30分钟至禅城中心区，2分钟区域交通区域交通根据《魁奇路地铁枢纽站地段城市节点城市设计方案》，魁奇路站规划为地铁1号线和2号线的换乘枢纽，结合新佛山客运站，将形成强大的交通换乘系统。项目北面紧邻广佛地铁1号线出口,通过一次换乘可达广州火车站、广州新客站、广州市荔湾区、海珠区、花都区、南沙区、番禺区等，将于2010年开通。真正地铁上盖物业，佛山市地铁站枢纽站口，强大交通换乘系统，无缝链接广佛本项目魁奇路汾江路广佛地铁魁奇路站出口1号线2号线魁奇站新佛山客运站魁奇路广佛地铁枢纽站地铁2号线地铁1号线区域配套项目周边配套不完善，缺乏商业氛围，依托城南成熟生活板块，2分钟车程内生活教育、休闲娱

5、乐、商务办公配套一应俱全丽日玫瑰名城商业街东江龙饮食娱乐城惠景中学惠景公园季华公园东建世纪广场沃尔玛广场财富大厦市一医院好又多佛山二中城南小学惠景市场财政大厦顺联国际流行前线经华大厦华远大厦季华大厦公交大厦厚辉广场发展大厦本项目有色金属市场地铁1号线国际家具城澜石金属交易中心周边环境项目东临汾江路，北面与魁奇路站地铁出口广场相连，东面及北面与鸿业豪庭、丽日玫瑰名城、世博嘉园、财富大厦、信息大厦隔路相望，西面及南面紧邻村屋，具有城市感，但村居及厂房带来部分不良影响魁奇路、财富大厦、信息大厦北面地铁出口广场规划用地新佛山汽车站规划用地西、南面村屋、厂房项目地块东北面鸿业豪庭、丽日玫瑰名城东面世博

6、嘉园东临汾江南路魁奇路与汾江南路交汇处区域规划澜石片区改造，东平河北岸新的高尚居住区，规划中的医疗教育、休闲娱乐、商务办公配套一应俱全本项目B区总面积为226.35亩，位于“一河两岸”的轴心位置，是未来城市的核心，确定为未来佛山展示最具现代化气息的窗口，将是城市的名片，在该片区内，将主要建设高档星级酒店、写字楼和商业中心。面积约150万平方米的澜石片区改造，该片区成为佛山史上最大旧改项目。该片区将高起点规划设计,高标准改造建设,建设成为东平河北岸特色鲜明、功能齐全、环境优美、设施先进的“智能社区”、“节能社区”和“环保社区”总用地面积11824.9㎡用地使用性质商业（办公）公寓用地容积率6.

7、0建筑密度40%绿地率30%建筑层数5-27层，建筑高度98.5米限制条件裙房退缩汾江南路道路红线12.54米，塔楼退缩汾江南路21.3米；裙房退缩黎明路道路红线8米，塔楼退缩黎明路道路红线21.3米。地块指标地块呈狭长不规则形状，中小规模，容积率较高，同时受规划限制条件较多区位交通●城市发展主轴、主干道交汇口，地铁上盖规模体量●总用地1.18万，中小规模，高容积率环境配套●缺乏生活配套、商业氛围薄弱，受村屋