曲靖·西派东岸项目定位补充报告

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1、曲靖·西派东岸项目定位补充报告呈：云南祥达房地产开发有限公司百思勤·曲靖项目组2008年6月13日本报告形成综合2008年5月24日定位汇报各专家意见。主要补充内容如下:市调部分1、曲靖案例参考（P3—P28)2、市场发展阶段及客户敏感点（P29—P36）3、地块周边配套调查（P37—P45）4、珠江源古镇调查及分析（P46—P50）5、烟厂购买力分析（P51—P65）6、本地高层产品案例参考（P66—P70）分析部分7、行政中心搬迁效应分析（P71—P93）8、昆明客户曲靖置业分析（P94—P112）修正部分9、商业

2、类型界定与项目经济测算（P113—P123）10、商业业态确定与展示效果演示（P124—P143）1、曲靖市场参考案例分析官房地产潇湘新区盛世锦华东江花园市场参考案例：官房潇湘新区全面超越的先行者，高品质高价格的代表官房雄军，挥师曲靖官房集团连续多年位居云南房地产综合实力首位，有国家一级资质。云南官房企业集团是一家以房地产、建筑、酒店旅游为核心产业，集多领域投资为一体的综合性大型企业集团，现有控股、参股企业30余家。云南官房土地房屋开发经营股份有限公司具有国家房地产开发一级资质，连续多年位居云南省房地产行业综合实力榜首

3、。20年来累计开发面积约600万平方米，遍及云南昆明、丽江、保山、腾冲、红河、文山、曲靖、及贵州贵阳等地。2006年，云南官房企业集团在曲靖潇湘河畔拉开了开发建设的序幕——建设开发潇湘新区项目。案例参考天生丽质、潇湘新区项目总占地面积800亩，以联排别墅与双拼别墅为主，分三期开发。“潇湘新区”位于南城门以南的潇湘河畔，毗邻曲靖会堂（珠江源大剧院），与昆曲高速公路、曲陆高速公路相邻，交通十分便捷。项目处在城市规划发展的新区，周边配套设施齐全;总占地面积800亩，分为三期开发，小区充分利用坡地的特点，营造层次丰富的建筑格局

4、，在户型上，每一户都享有前庭、后院、阳光内庭院和屋顶星光露台，极大的提升了生活品质。小区内配有小学、幼儿园各一所;目前正在开发的“潇湘新区—水云上居”以联排及双拼别墅户型为主，共700套。组团容积率0.71，绿化率40.1%。共有五种户型，面积从198-325平方米不等。案例参考景观资源优越，代言片区未来官房集团在介入潇湘新区时，不仅作为单纯的地产开发，更站在了城市综合运营者的角度，投资对周边的自然环境进行了大力改善：疏浚曲靖的母亲河——潇湘河，同时打造3公里河滨景观带，建立潇湘河河滨公园；开辟寥廓山郊野公园，使整个项

5、目同时拥有双公园景观带。周边环境的改善极大提升了项目在自然景观上的品质，成为曲靖为数不多的高品质山水园林景观小区。项目优势城市配套完善，区域成熟珠江源大剧院、图书馆、官房大酒店相继落成，展现崭新城市氛围。在改善项目周边自然环境的基础上，项目在规划中把握了曲靖市政府将南城区打造成高档商业、住宅片区的发展趋势，而潇湘新区的持续发展力之一就在于它集聚了自然环境与商业环境两重优势；坐拥珠江源大剧院、曲靖市图书馆等完善的公共配套设施打造25000㎡的大型商业——“潇湘时代广场”商业中心；建设曲靖首家五星酒店——曲靖官房大酒店。客

6、房255间，会议、餐饮、娱乐、休闲设施一应俱全。项目优势品牌影响，产品溢价官房强大的品牌、大手笔投入、专业操作，使其具较强的市场认知度。依托完善的周边配套以及自身项目的品质，官房集团在潇湘新区项目上因势利导，充分发挥了自身强大的品牌影响力，成功的实现了品牌溢价；引进拥有15年管理经验的昆明承汇物业，为项目的物业板块增值；成熟的开发模式、良好的服务意识、规范的操作流程率先带入曲靖；项目一期良好的环境展示推动了二、三期的热销，受到了曲靖购房者的追捧；潇湘新区的出现，直接提升南城地块品质，周边房产价格直接提升500—600/

7、㎡。项目优势价格梯度拉升，投资价值呈现依托大环境与项目品质形象品牌合力，价格快速提升，形成市场标杆。2005景观营销年2006形象标杆年2007品牌提升年2006年2007年2008年价格提升2900—3500元/平方米高于市场均价500—600元入市价格区间3000元—4000元/平方米价格区间4000元—4500元/平方米功能侧重围板展示，展现未来利好，利用沿河景观带促进客户信心实质性举措：高品质产品，优美的园林展示打造高档住宅区典范凸显区域优势，通过各种营销活动，品牌营销，同时价格不断向上拉升与区域发展良性互动，

8、产品、园林、物管与周边配套良好的展示，最终达成共赢2005年2008成熟溢价年项目优势规划劣势：地块利用不佳，商业配套人性化欠缺项目劣势商业兵营式的整体规划排列，使小区呆板；住宅与商业的割裂感强，商业配置的人性化欠考虑；生活型商业配套欠缺；对坡地形利用度较低，缺乏特色产品的定制。园林劣势：水资源、坡地利用度低，园林缺乏主题对坡地处