杭州余杭西溪湿地项目定位报告

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1、xx公司市场部杭州余杭西溪湿地项目定位报告1项目研究思路宏观形势分析杭州市场分析西溪区域分析客群需求分析地块条件市场情况开发意向项目定位产品方案案例研究定位思考地块规划建筑风格户型建议配套服务公司目标园林景观2第一部分方向初判3宏观形势分析4进入09年来国家从资金、土地、税费、交易等多个环节为房地产行业的恢复发展提供政策支撑，这些事实已经证明，房地产行业作为带动国民经济发展的重要产业，目前前景总体向好。但为防止再次出现行业危机，国家也在多个方面及重要环节对行业进行政策规范，所以未来一段时间，行业

2、的主基调是稳定、发展、可控。全国房地产宏观政策规范政策两部委清查变更容积率预防地方政府违规托市调整工业用地出让最低价标准禁止保障房地块用于商业性开发《非法占用耕地造成种植条件严重毁坏认定办法（征求意见稿）》《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中央与地方联手打击捂盘财政部出台房屋赠与税新规打击房屋交易避税国土部严处小产权房扶持政策2000亿地方债3月开闸《国家住房建设制度(2010-2050)》八城市公积金异地互贷协议城里人或可到乡下置业《关于下达2009年部分中央廉租住房保障专项补助资金的通

3、知》商品房开发资本金大限松动房贷风险总体可控国务院首次下调商品房项目资本金比例《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》5全国房产市场——房产投资增长率09年前8月房地产投资同比小幅上升14.7%，环比上升3.1%。同时房地产投资比重开始止跌回升，占总投资额18.7%。注：数据来源国家统计局全国房地产投资同比有较明显幅上升，同时比重逐渐上升。6全国房产市场——大中城市房屋价格指数全国70个大中城市房屋销售价格指从四月份开始数持续回升，预示全国房地产行业大趋势发展逐渐向好。注：数据来源国家发

4、改委全国房地产市场房价已经企稳回升，增长速率稳健，全国整体房地产市场进入一个稳定发展期。7全国房地产市场——价升量跌后市仍须谨慎随着今年上半年房地产价格理性回归，房产销售率迅速回升，同时国家政策进一步支持，使得现在地产行业得以迅速恢复并健康发展。但是，我们也要注意到近期房地产市场又有泡沫产生的迹象，因此，保持清醒头脑，尽快入市，立足产品品质提升，才是规避风险的根本方法。鉴于后市发展仍存在着不确定因素，具有前瞻性的项目定位理念和合理的产品实现方案，是本案立于不败之地的首要保障。8全国房产市场——“

5、十一”期间最新动态北京：7天中，期房、现房累积签约1119套，同比去年下降50%。价格：“二手房均价为11625元每平米，较9月份下降500元每平米。购房者：与新浪网联合调查结果显示，62.7%的网友近期不打算买房，25.4%的人认为明年3月是买房的最佳时机。上海：十一七天内，住宅成交8.46万平方米，较最高峰2007年的16.7万相比，几乎被腰斩，逼近最低谷的2008年。价格上，住宅成交均价为13845元每平米。买房者：82%的受访者有购房计划，31%的受访者希望总价能控制在70万元以下。成都

6、：十一期间，为期5天的2009年秋交会上，成交各类房屋4871套。价格：整体均价5819元每平米。买房者：各种优惠政策，让买房人看到了买房的希望。杭州：十一期间，杭州共成交商品房998套，是2008年同期3.2倍。价格：主城区楼盘纷纷进入两万元行列，近郊楼盘也触及万元界限。杭州市场可谓逆势坚挺、鹤立鸡群。高销售量一方面体现了杭州本地客群的旺盛需求和高购买力；另一方面，城市强大的辐射力，外地投资者亦占据了购房市场的半壁江山。9杭州市场分析10杭州房地产市场分析——总体发展特征杭州房地产市场呈现供不

7、应求局面，对于消化空置房挤压房产泡沫有积极意义。市场购买力强劲，全市住宅销售呈加速上涨趋势。市场需求旺盛，销售量逐月增加11杭州房地产市场分析——总体发展特征房价稳步上升，市场健康成长9月杭州市房地产价格比年初提高6.9%，余杭区则大幅增长22.7%，明显高于全市房产成交价格涨幅。杭州市总体房价呈现平稳增长态势，表明市场处在相对健康成长阶段。余杭区增幅明显高于全市涨幅，表明余杭区正在受到市场关注，有助于这一新兴板块快速成长。12杭州房地产市场分析——总体发展特征楼市由局部火爆转向四面开花13重点

8、板块分析结论住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩闲林、西溪别墅排屋高档楼盘中档楼盘中低档楼盘城西、钱江新城城北、滨江、三墩下沙、留下由市场现状得出，本案所在版块为杭州市高档楼盘聚集地，其中分布有杭州市大部分排屋和豪华公寓。因此在高档产品竞争较强的板块中，提升项目产品力是立于不败之地的根本。14西溪区域分析15西溪区域分析区域分析区域高端产品成就“西贵”板块西溪板块倍受关注，需求旺盛“金镶玉”规划打造生态居住区16西溪区域分析——“金镶玉”模式2009年3月，《杭州西溪湿地国际城市综合体概念规划》方