2007年广州时代里水项目定位补充报告课件

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1、产品需要营销，还是营销需要产品花月影的联想06年,《花月影》这部现代粤剧被千千万万的在广州城市生活的人们所传颂.不单单是因为故事情节而是因为它对粤剧一种重新诠释广州西部,广州原居民最多的地方面对渐渐消亡的建筑生活场所情感记忆面临拆迁,面对新的居所的选择……如何让他们重拾不愿舍弃的情怀……时代里水项目定位补充报告广州公司.市场部.2007-06-05共识：1、我们的目标市场:城市西部广州西部消费人群:广州市白云区西部、荔湾区，辐射越秀区佛一环20分钟车程的消费人群；2、我们的产品由小高层洋房和联排别墅组成，同期开发。别墅面积最大化；3、洋房面积比例如下：4、基于区位的分析，我们的产品售价

2、将在5000元/㎡左右；谁会选择来城市西部?我们的目标消费市场:城市西部广州西部消费人群:广州市白云区西部、荔湾区，辐射越秀区佛一环20分钟车程的消费人群；城市西部是岭南文化的发源地是岭南文化最浓郁的地方是传统的南方商贸区传统的家庭观念较强对空间尺度要求高消费观念相对保守，对传统的中国文化有一定的了解或认识，对中国岭南建筑有着特定的场所记忆和文化认同感钢筋水泥的森林和现代化的建筑让他们缺少文化归属感并带来精神回归的需求丰富的岭南文化和相对富裕的生活造就城西人传统的性格消费人群个体户城市新移民事业单位教师医生公务员私企业主旧城拆迁的人一类：高端消费群来自广州市和南海区的私企业主、公司高层管理人

3、才、周边收取红利和出租房产的农民、南海区镇一级政府高级公务员构成；家庭观念强，一般三代同堂，家庭年收入在50万以上；他们是260㎡以上别墅的购买者。二类：社会成熟中产主要以荔湾区、白云区、里水镇、黄歧镇内中级公务员、教师、企业中层管理人员构成；改善生活成为他们购房的主要目的之一；他们属于中产阶层，希望得到社会的尊重和认同，家庭年收入在20万左右；190～230㎡别墅是他们的主要选择。三类：本地工薪阶层新兴购买力量主要是首次置业的80后年轻消费群，准备结婚，购房首期由父母支付；由于城市居住文化影响，居住面积要求在90——130㎡左右，家庭年收入在8～15万左右；改善居住环境也是他们购买的源动力

4、，受到传统购买心理和家庭观念影响，中、小三房户型成为该群体的首选。四类：新移民收入较低的普通职员包括外地白领为主的工薪阶层，家庭年收入在5万左右,置业主要是为了进一步立足于广、佛；90平方以下的“过渡”户型成为他们首选；中心区高昂的楼价使得他们更多地选择了较为偏远的区域置业；五类：投资者手头上有闲钱的市民；35万以内的小户型有着较高的回报,是投资者的首选；为什么选择我们？企业品牌万科中海富力价格自然资源金碧海岸四季花城班芙南海黄歧均价3500元/㎡欧式豪华会所+样板房+园林主流:西方舶来品赝品模式充斥的城西一个现象——没有传承的城西在城市看不到城市重拾项目的价值观理性的城市就像一个人，他可

5、以不帅也可以残缺，但绝不能没有个性巴黎的妖艳而摩登，罗马的壮丽而浑厚，西安的严肃而沉闷，上海的雍容而齐整南粤个性、南粤精神我们的价值观——城市个性区域间的竞争本质是文化竞争通过现代建筑语言诠释岭南文化，提炼精神层面的东西，取出表象，直达内里；充分考虑当地自然、传统，基于这种文脉研究出可以应对现代社会生活的方式；中国传统文化是博大精深的，我们所要做的，就是尽力唤醒中国人传统观念里快要消失的感动。以现代人的生活方式和建造方式传承南粤智慧唤醒人们深藏的场所记忆和文化认同感重拾项目的价值观为这个舒适的城市提供可以推动生活的住宅产品面对最本地的的生活者现代粤式生活形式符号上色香味功能上精神内涵上真正引

6、起购买欲并且有延续引起注意/接近服务于产品建议列举几个成功的例子都是利用传统情结的回归第五园清华坊云山诗意以现代建筑元素来重新解读中国古典居住文化万科.第五园骨架是中国的骨架肌肉是现代的肌肉一个成功的范例--万科第五园具体物质措施:竹林、白墙、冷巷、合院、天井、加上书院、院街、老房子院落空间：为交往空间而设建筑构件：为适应气候而设材质：唤起场所记忆现场打动力十足精神内涵.成功的营销“骨子里的中国情结”学习借鉴墙院素高低长短虚实不一大院小院内院私密性领域感邻里交流黑白灰黑瓦白墙冷幽村给阳光一把梳子给微风一个通道曲径通幽植物降温深幽街巷大小院落室内材质的运用简约中式包装夸大其词：涉及至文化层面，

7、引起学者文人批评第五园的名字：微派建筑，称不上广东的第五园建筑风格:微派建筑,适应的是当地的气候生活习惯审美,而非广东.给参观者印象更偏向日式建筑:稍缺家的归属感大面积的白墙：不适应本土气候,易造成视觉疲劳大面积的水：而不搭配植物，不适应岭南天气（如玫瑰园水池，冬冻夏热）吸取经验清华坊川西民居-芙蓉古镇中式+现代元素(如钢/玻璃)番禺.清华坊建筑构件:古典的--有些纯粹为符号,有些具有功能性现代的—玻璃与