2011年1月广州创鸿里水项目前期策划报告

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1、创鸿里水项目前期策划报告集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部2011-1-29一、金沙洲规划二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、金沙洲未来2-5年供应概况四、2008-2010年金沙洲畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十一、售价预测及新政影响十二、销售计划目录金沙洲简介金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未

2、来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。定位：广佛都市圈中心的居住新城规划：一心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心；二带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区金沙洲规划教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的

3、省一级中学。白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中海金沙湾附近。金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。远景：根据《金沙洲居住新城控制性详细规划》

4、，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。金沙洲规划本项目恒大酒店、运动中心洲村菜市场宏城超市建设银行浔峰岗生态公园地铁6号线白云中学恒大华师附小洲村卫生站沙凤小学鳌峰公园划医疗卫生用地商业金融用地划划划轨道交通停车场划公交枢纽划公交站场横沙小学项目周边生活配套洲村公交车站：213、257、974、广231、广佛城巴4传芳小学武广铁路B3704、B3706（总建：357000㎡）凯德置地&丽丰控股御金沙B3702A06（8350元/㎡；264653㎡南方深业元邦地产（总建：5

5、2000㎡）B3725D01（4033元/㎡，433971㎡）万科·金域蓝湾B3736F01（2557元/㎡；161518㎡）保利西子湾B3737F01（2318元/㎡；87570㎡）中海金沙馨园限价6150B3734F（01、02、04）（2310元/㎡；218608㎡）富力保障房中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约130万㎡）金沙洲大桥地铁六号线B3701A02（8769元/㎡；241772㎡）保利B3702A05（4241元/㎡；75698㎡）保利西海岸B3708B07（3324元/㎡；32499㎡）保利春天里B3735F01（2352元/㎡；1

6、56449㎡）中海限价6375B3702A09（5534元/㎡；153591㎡）保利B3709B04（4520元/㎡；30973㎡）万科idea住区时代（3270元/㎡；总建：约15万㎡）恒大绿洲（总建：约48万㎡）B3701A04（8112元/㎡；256422㎡）保利■为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万㎡佛南(拍)2010-029地块（6243元/㎡）恒大B3709B08（3628元/㎡；71116㎡）城建B3709B07（3889元/㎡；68135㎡）城建B3711B03（4584元/㎡；160326㎡）城建星汇金沙万科四季花

7、城售完在售未来供应金沙洲规划平面图本案南海辖区二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析楼盘名称发展商总占地（万㎡）总建面（万㎡）产品类型主力户型备注售价装修标准保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、188㎡3-5房05地块一线江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89㎡，三居92-95㎡，四居115㎡无江景，山景1-1.21000万科IDEA社区万科1.73.1公寓式洋房66㎡2房无江景，山景1.2-1.42000中海金沙湾中海41130洋房82-155㎡的2-4房部分一线江景1.6-2.320

8、00金沙熙岸中海1941别墅417-531㎡的联排别墅部分一线江景2.8毛坯时代糖果时代8.6421.89洋房、别墅40-96㎡的1-3