中联创开封汴西新城项目前期策划报告

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1、中联创开封汴西新城项目前期策划报告运营策略․项目定位（初稿）克而瑞（中国）信息技术有限公司2009年11月©2009©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告1中联创开封汴西新城项目前期策划报告组成项目运营策略已完成，11月30日汇报项目市场定位已完成，11月30日汇报项目产品策划待完成，汇报时间待定©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告2本次项目汇报内容工作路径示意图项目理解核心问题核心问题提出核心驱动力打造解决方向分析运营目标理解

2、项目价值分析项目钥匙——岛引擎驱动分析客户演变进程价值引擎——项目价值挖掘和重塑地块价值评估项目发展总纲市场分析研究多元化需求研究人气引擎——持续导入客户的驱动商业及配套设施驱动研究技术指标平衡市场容量分析项目运营策略经济指标是否接受？项目平衡表竞争研究现金流量表No项目开发时序物业发展方案Yes启动区策略项目市场定位客户素描产品力要素价格预期©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告3项目核心问题提出与解决方向©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告4项目理解内地三线城市新区

3、湖滨中等容积率大盘©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告5开封市位于河南省中部，紧邻郑州，位于河南经济发展的中后梯队，经济基础相对薄弱河南中心，郑汴相邻地域与人口开封市位于河南省中部偏东，是黄河冲积扇平原开封总面积628,240的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接公顷,农村面积许昌市、周口地区，北靠黄河，与中原油田隔河434,732公顷；总人相望。口498万人，其中非农业人口96.26万.现状不佳，蓄势待发开封市GDP总量排名河南省第十三位，仅多于濮阳市、三门峡市、漯河市、鹤壁市和济源市；而开封市人均

4、GDP排名也位于18个市的第十四位2008年河南省各市GDP排名单位（亿元）交通开封在中原地区起到承东启西、联南贯北、区位优势独特的城市。开封西距郑州国际机场50公里，陇海铁路横贯全经济境，京广、京九2008年，开封市铁路左右为邻，国民经济保持高速黄河公路大桥横增长，全市地区生跨南北，310、产总值跃上689.37106国道纵横交亿元新台阶，达汇565.7亿元，比2007年增长13.1%.©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告6城市属性：近6年来，尽管经济总量仍然不高，但经济增长势头良好，实现了4年翻一番的

5、较快增速2002-2008年开封市GDP走势2002-2008年开封市人均GDP走势80013.10%13.10%14%1600070013.10%12%14000147136009.80%9.70%1200010%1219010.20%500100008%9936400800085706.30%6%30060006860571859814%20040001002%200000%02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP(亿元）增速（%）

6、人均GDP(元）自2003一年来，开封经济增速保持了持续上升的增长势头，近三年来更是连续保持了13.10%的较高增速，未来发展可期。而伴随GDP的增长，人均GDP也随之上扬，截止2008年，人均GDP已经为2004年的2.1倍，达到了人均14713元较缓。©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告7城市属性：以第二产业为主的产业结构；人均可支配收入有望5年内达到以郑州为代表的“15000梯队”2002-2008年开封市产业结构城镇居民人均可支配收入（2008）240002046415000梯队2100016

7、71216943180001573215230137581500012002120009000600030000开封大同郑州太原武汉成都青岛人均可支配收入(元)从2002年到2008年，第二产业的比重逐年放大，但由于经济总量不高，导致第一产品占比居高不下，经济腾飞已现端倪，但尚需时日。相比相对弱势的经济总量，开封的人均收入水平相对强势，距离以郑州为代表的“15000”梯队距离不远，居民支付能力值得期待©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司中联创开封汴西新城项目前期策划报告8城市属性：城市化进程缓慢，作为三线城市对人口吸纳能力不足，导致其

8、人口补充能力有限，人口增长依赖内部人口自然增长2004-2008开封市人口增长情况2004-2008年开封城镇人口增长情况49020038%48538%37%480