思源2013重汽集团高新区项目前期策划报告

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1、2013年3月重汽集团高新区项目前期策划报告报告研究体系项目本体分析宏观背景分析区域背景分析房地产市场整体分析各类物业型市场分析SWOT分析案例借鉴项目发展方向项目定位市场定位客户定位产品定位价格定位形象定位项目发展战略项目经济测算物业发展建议项目营销策略2项目本体分析地块概况1内部现状2地块四至3景观价值4交通分析5规划价值8生态属性7属性界定9配套分析63项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块概况高新区东部，两河一路合围区域内，建面33万㎡，中等规模住宅项目项目地处胶州湾北部、青岛市高新区，位于毛沟河、正阳路、洪江河以及胶

2、州湾围成的三角形区域内；区域内道路基本都为规划路，多处于在建状态，地块占地19.3万㎡，建筑面积33.25万㎡，分A、B两部分：A地块位于规划东10号线以东，规划东21号线以南；B地块位于规划31号线以南，东邻洪江河。土地性质均为居住用地，70年产权。A地块占地面积14.6万㎡容积率2建筑密度20%绿地率35%限高54mB地块占地面积2.7万㎡容积率1.5建筑密度25%绿地率35%限高36m高新区本案公路规划路河流正阳路胶州湾高速公路洪江河毛沟河B地块A地块火炬大道河东路规划东21号线规划东10号线规划东31号线4项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生

3、态属性规划价值属性界定内部现状地块平整规则，基本为净地，开发条件好，部分区域有水域，有利于打造水景地块基本为净地，无附属建筑物，，形状规则，开发条件较好；A地块东南部目前为水域，需进行后期处理；内部水系资源丰富，有利于项目产品规划中的水系景观设计。5项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定地块四至四周均为待开发区域，规划路与临近待开发地块与本项目共同提升地段价值A地块西侧为世茂集团项目；北侧为在建的规划东21号线，是出入项目主要道路；地块东、南侧为水域。B地块西侧为滩涂地；北侧为在建的规划31号线，将是出入主要通道；东侧紧邻洪江河，

4、可充分利用以打造水景，提升项目品质；南侧为滩涂地，距海较近。河东路水域规划东10号线洪江河正阳路胶州湾高速公路洪江河毛沟河B地块A地块火炬大道河东路规划东21号线规划东10号线规划东31号线6项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定景观价值地块可南眺胶州湾，周边水体多，可打造水系景观，暂无成型景观资源地块及周边水体较多，有多处水域及河道，可充分利用打造水系景观处胶州湾畔，可远眺南面海景，应考虑建造高层，充分挖掘海景资源地块及周边处于待开发状态，暂时无成型的景观资源7项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性

5、规划价值属性界定交通分析周边交通现状较差，但规划利好，未来将有很大改善，区域交通已非常便利周边道路现状较差，只有北侧正阳路可行，但道路上大型货车很多；周边道路规划较好：中部有未来主干道规划东10号线，沿线还有11条东西向道路，建成后区域交通将非常便利；项目紧邻218省道、309省道，距流亭机场仅6.2km，距胶州湾高速6.6km，可方便地到达青岛各地。本案6.2km24.5km8km城阳区政府流亭机场青岛市政府正阳路规划东21号线河东路火炬大道A地块B地块规划东10号线洪江河规划东31号线火车站23.5km8项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性

6、规划价值属性界定交通分析761路公交开通，最快30分钟可达市区，地铁建成后将大大提升区域交通便利性2010年10月1日，青岛市开通了761路公交车，途经规划中10号线、河东路，从高新区最快30分钟即可到达青岛市区，大大提升了区域交通便利性；本案本案地铁M1线、M3线达青岛北站，项目距青岛北站仅6.5km，M8线更是经红岛、上马街办、棘洪滩，届时区域交通便利性将得到大幅提升。9项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定交通分析海湾大桥建成通车后，区域交通便利性将进一步提升青岛海湾大桥，设有红岛入口等三个入口，本项目距红岛入口仅9km；大

7、桥将于2011年底通车，建成后将进一步加强胶州湾北部与市区的联系，区域交通将更加便利。沧口红岛红石崖青岛海湾大桥本案9km10项目本体研究地块概况内部现状地块四至景观价值交通分析配套分析生态属性规划价值属性界定配套分析待开发区域，配套较差，且距城阳区、上马街道较远城阳第六中学第二人民医院利群超市上马店求实学院复盛大酒店人民广场世纪公园城阳人民医院城阳第四中学城阳区上马流亭工业园商场金色海岸大酒店本案8km7.2km项目所在区域为新开发区域，自身配套较差；项目距城阳区中心8km，距上马街道7.2km，两区