济南重汽客车厂高尚居住项目前期策划报告营销策略

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1、济南重汽客车厂高尚居住项目前期策划报告营销策略重汽客车厂项目前期策划报告经　典　再　造--传承精华的重汽产业化实践2007.7基础思路面临的困局目标目标下的战略产品定位/营销策略实现回答目标沟通是利润最大化是巩固重汽地产品牌是在竞争中一鸣惊人各位同仁：你们认为我们的目标是什么？是迅速回收资金面临的困局产品客户价格客户怎样看这块地？周边区域的人会购买怎样的房子？怎样的周边区域人可能是我们的客户？究竟还会有哪些人买我们的房子？价格和销售率之间存在怎样的关系？什么楼盘好卖？什么户型畅销？面临的困局资源与配套我们如何建立与锦绣泉城等楼盘的

2、竞争优势？我们和未来开发楼盘将形成怎样的关系？竞争创新与突破我们能创造些什么？在这里业主需要什么样的生活？如何与翡翠郡形成联动态势？推广概念如何远离我们的对手并贴近客户？产品如何被复制并创新？项目开发战略闭环项目开发战略闭环市场研究机会与挑战产品开发营销策略项目开发战略流程项目开发战略流程产品定位营销策略消费者调研机会与挑战区域地块分析竞争对手调研市场空间报告内容结构市场篇项目定位篇营销推广篇市场篇项目定位篇营销推广篇“没有调查就没有发言权！不做正确的调查同样没有发言权！”——毛泽东市场篇宏观环境分析供应分析需求分析供需对比宏观环

3、境分析的PEST模型P政策因素（PoliticalFactors）T技术因素（TechnologicalFactors）Ｓ社会因素（SocialFactors）E经济因素（EconomicFactors）房地产项目农科院片区三沿北跨ＢＲＴ北园大街经济带北部产业聚集带Ｐ主要经济指标产业结构固定资产投资住房支出系数居民人均可支配收入10.3%社会消费品总额年均增长17.9%工业增加值年均增长16.9%固定资产投资年均增长20.4%生产总值平均增长14.2%近年来济南市各项宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的助推及需求拉动必将带动

4、济南市房地产市场快速发展。Ｅ：经济因素主要经济指标产业结构固定资产投资住房支出系数Ｅ：经济因素随着第三产业在整个产业结构中的比重逐年提升，房地产业的发展前景及对整个产业结构、整个社会的贡献也会逐渐凸显。主要经济指标产业结构固定资产投资住房支出系数Ｅ：经济因素济南市固定资产投资及房地产投资呈现逐步上升的趋势，虽然房地产投资受政策影响较大，但从06年的统计数据可以看出，房地产投资的增长速度开始明显回升。Ｅ：经济因素主要经济指标产业结构固定资产投资住房支出系数今后几年城市恩格尔系数的逐渐降低及住房支出所占消费支出比重的不断提升，给城市房

5、地产开发提供了稳固的消费需求。2010年中心城人口规划达到340万，意味着“十一五”期间每年10万的新增人口，这将带来极大的住房需求。S：社会因素人口规划人口增长城市化率人口的持续增长，为房地产业带来持续的刚性需求。人口规划人口增长城市化率全市人口总量和非农业人口的增长都保持了较快的增长速度；城市化率增长幅度相对平缓；为房地产开发提供了一个较好的城市环境及稳定的需求市场。S：社会因素　　建筑节能技术、建筑节地技术、建筑节水技术、绿色建材与新型建筑节材技术、环境工程与生态环境保护、改造及园林绿化技术、新型建筑结构技术、建筑施工新技术

6、、信息化技术、工程勘察、测量技术与设备T：技术因素案例一：天泰·太阳树案例二：金色阳光花园市场篇宏观环境分析供应分析需求分析供需对比基本格局市区住宅楼盘分析市区住宅楼盘分析海右重华、群盛华城、历山名郡、巴黎花园重汽翡翠郡、碧水尚景、金色阳光花园天泰太阳树、鲁能领秀城、白金瀚宫阳光100、新世界阳光花园、外海中央花园、泉城花园盛世花城、锦绣泉城、莱茵小镇、名士豪庭代表楼盘最好一般良好一般较好区域认知交通便利，配套设施完善北园大街改造及小清河治理南部山区景观资源佳西进带动西部城区快速发展交通便利，文化氛围浓厚发展机遇良好一般较好较好最

7、好发展前景商业、商务氛围好，收入水平高商业氛围好环境好景观好普通市民为主体环境较好、文化氛围好、区域内人群素质较高人文特征成熟＼完善一般比较完善一般比较完善城市配套高档楼盘为主中档及中低档楼盘为主中高档楼盘为主中档及中高档楼盘为主中高档楼盘为主区域特点中部北部南部西部东部区域区域分布及规模市区住宅楼盘分析注：我司市场研究中心进行住宅市场监测时，若同一项目分期开发，则按照不同项目进行统计；销售率超过80%的项目，不在监测范围之内（目前市场上，销售率超过80%的尾盘数量约为18个，其中包括世纪佳园、三箭如意苑、名士豪庭、伟东新都、东兴

8、寓城等）。在售项目为33个，总规模近455万平方米，截止到季度末，存量约为252万平方米，平均销售率约为44%。价格分析市区住宅楼盘分析区域示意项目区域楼盘分析项目区域楼盘分析24.982.59合计0.2595%5志成·金色港湾1.0095%20时