思源_济南天业奥体项目前期策划方案

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1、天业奥体项口前期策划方案tianycaotixiongmuqieinqicchueifeingan思源经纪（集团）济南公司2010年05月用脑袋行走……我们的思路物业形态项目定位产品策划分解营销NO.1NO.2NO.3NO.5NO.4政策解读政策解读NO.11新国十条内容回顾政策解读新国十条的特点及分析统一思想，提高认识；建立考核问责机制；实行更为严格的差别化住房信贷政策；发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用；增加居住用地有效供应；调整住房供应结构；确保完成2010年建设保障性住房300万套、

2、各类棚户区改造住房280万套的工作任务；加强对房地产开发企业购地和融资的监管；加大交易秩序监管力度；完善房地产市场信息披露制度。2新国I•条的特点及深度分析政策解读新国十条的特点及分析政府的口的是促成“房价稳定”，不是打压。本届政府，以温家宝为首是一届亲民政府，强调民生，所以他不会让房价涨得过猛。政策出台背景非常仓促这些政策都屈于行政制度，想靠行政来干预市场终究是不得人心的，最终述是会被市场淡化。政府保经济是不可动摇的；人民币汇率一定会提高；口前的政策将导致购房者观望、开发商也在观望。面了的问题。房价

3、按城市均价来考量，是可以人为控制的；木來政策就是要打击投资投机，因此会对投资类项目形成比较大的影响；房价适度下降是对的。政策解读近期新政分析①住宅项目成打压重点。②房产企业融资难。③多次置业者贷款难，住宅领域的投机投资行为受到严重打压。④住宅项口常规营销策略受制，营销难度加大。大众观望情绪弥漫，不仅购房者，开发商也在观望。一线企业财大气粗死扛硬抗，小企业出现资金恐慌。3新国I•条的政策影响结论新政频出打击了住宅项口的投机性投资行为，但写字楼投资迎來发展黄金机遇期！政策解读近期新政分析①从住宅市场撤出的

4、热钱需要找到其他出口。②写字楼和投资型公寓不在打压范围内，迎來发展的黄金期。③地产政策的日渐紧缩，逼迫我们要抓紧入市，速战速决，抢占先机！物业形态NO.2物业形态地块屈性要点回顾1地块屈性要点回顾建设用地而积32022平米地上容积率W5.0地下容积率W2.0建筑密度W30%绿地率$30%建筑主体高度左右车位配比21个/百平米建筑面积用地屈性商业金融业（40年产权）土地款5.22亿总建筑面积224154平米地上建面160110平米地下建面64044平米楼而地价3260.3元/平米车位数1600个地理位置

5、：奥体东路与龙奥北路交界口东北角物业形态物业形态选择方向2地块特点分析1、40年产权、5.0高容积率、地块形状与地形特点，以及区域市场竞争，对项目定位形成了一定的制约！2、3300元I平方米的楼面价，对未来项目售价提岀了较高的要求，项口品质不提升，客群认可度不增强，难以实现较高的利润回报！3、地块屈性决定物业类型的选择方向为：写字楼、公寓和商业！物业形态物业形态选择方向3物业形态选择方向酒丿占一一不合适理由1：开发商不愿持有物业，而酒店则必须持有；理由2：投资回报周期长，价值变现速度慢；理由3：位于项

6、目东北方向的喜來登酒店如泰山压顶。3物业形态选择方向商业一一不合适，不能大而积做，仅限于少量的自身配套商业理由1：区域为新兴商务区，周边区位内常驻人口较少，且短期内新增供应量有限，无法支撑大体量商业。《奥体文博片区日常消费人口统计表》物业形态选择方向物业形态分类名称与木案距离可容人口数比例消费人口数住宅名士豪庭3公里1500080%12000屮海奥龙观邸0.3公里84006720海尔绿城全运村1・3公里270002160银座花园2.8公里87006960正大城市花园4.2公里45003600东山墅3公

7、里624500鲍德现代逸城2.8公里48003840黄金994.6公里38003040逸城山色3.6公里1200960小润世纪广场2.5公里24001920燕ll噺居1公里48003840草山岭旧村安置房1公里42003360小计48900写字楼小润世纪广场3.5公里15万*0.7—1520%3500名士杰作3公里2万*0.74-15187黄金时代广场1公里17万*0.74-151587鲁商国奥城0.8公里10.5万*0.74-15980海尔绿城0.5公里14万*0.74-151307鲁邦国际广场1・

8、5公里5.79万*0.7*15634ICT总部基地2公里12万*0.7*151120IT总部基地（二期）1・8公里120万*0.7*1511200小铁汇展国际3.1公里10万*0.7*15933小计21448总计70348注：奥体文博片区内，现仅有7万常驻消费人口，短期内无法支撑过多的商业需求。3物业形态选择方向理由2：现有商业足以支撑口前区域日常消费。《奥体文博片区商业体量统计表》物业形态选择方向物业形态商业名称与木案距离体量银座商业3.1公里6万平体