御水天成营销执行案 (nxpowerlite)

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1、景江·御水天成项目营销执行案本案写作背景1、预期均价的大幅提升：项目预期销售均价从前期的4800元/㎡，大幅提升至——以5300元/㎡的均价入市，最终实现5500元/㎡的销售均价；2、新竞争对手的出现：距离项目约两公里的“水岸人家”是武汉知名开发公司“统建集团”的又一力作，建筑面积约8万方，与项目在同一时期面市，初步均价预计在4400元/㎡，对项目冲击较大；3、开盘时间的临近：项目初步预计在9月底至10月初的黄金时间段开盘，项目的各项工作需要提前协调和安排。>>PAGE-01项目营销策略1、产品提升策略：项目产品进入施工阶

2、段，只能进行细部的建议和微调，应该将注意力集中在消费者看得见的配套和园林上；2、包装提升策略：这是一个“注意力经济时代”，高档次的包装成为吸引目标客户的重要手段，对于塑造高档次的楼盘意义重大；3、推广提升策略：项目规模不大，推广费用有限，选择合适的渠道和媒体组合，将有助于扩大项目的影响力，促进项目热销；4、销售提升策略：项目价值实现的最终手段，我司将站在专业角度为合作方提出一整套专业的操盘思路和销售建议；>>PAGE-02项目产品提升的四大方向：产品提升策略1、产品细部建议：项目公摊较高，实得面积偏小，对销售非常不利；我司

3、建议将尚未施工的，也是整个楼盘最精华部分3#楼的公摊调至19.8%，来助推项目热销；2、豪华入户大堂建议：入户大堂是小区的形象工程和面子工程；3、项目配套建议：从智能化和交房标准等方面提升项目的品质和档次；4、精品园林建议：项目体量较小，园林面积有限，不可能大面积的布置山水园林，只能做精，做细，做到“可观、可赏、可游”，争取做到每个窗前都有一幅美丽的画面；5、样板区建议：高档楼盘的样板区对于销售有着很大的促进作用（如：万科城市花园）建议本案设置样板间和样板园林，做为重要的销售道具，引导项目销售。>>PAGE-03一、豪华入

4、户大堂建议产品提升建议作为高档楼盘，入户空间要尽量的开阔大气，外部可以通过细部装饰丰富项目的趣味性和文化性，内部可以通过吊顶壁画，盆景进行装饰。入户大堂装修建议：入户门为铜质对开门，地面采用花岗石，墙面为高档墙面砖，造型吊顶，室内装饰壁画和盆景。>>PAGE-04二、项目配套和智能化建议产品提升建议上海三菱三梯景江·御水天成为高层项目，电梯的运行速度成为目标客户最关心的问题；建议采用档次较高的三菱电梯，尽可能缩短候梯时间；增加乘坐的舒适度和尊贵感；可视对讲系统红外线防盗探测器火警探测器智能化作为现代小区的重要组成部分，已经

5、开始影响到消费者的购房决定；本案作为高档楼盘，在智能化方面要不输于区域项目，宣传时可适当放大。智能化刷卡停车场>>PAGE-05三、项目的交房标准建议（以实际为准）产品提升建议内墙：水泥砂浆抹面刷白；地面：原浆找平拉毛；外墙：节能保温墙体，最外层为高级乳胶漆；窗户：彩铝窗，（5+10+5）中空玻璃；门：入户为高级品牌防盗门，内门预留门洞；空调水处理：设置有专管排放；厨卫部分：厨房，卫生间预留上下排水口，并做防水处理，排污管安装到位（管材为PVC)；电：强电、弱电入户，主电线接入户内控制箱；内部隔墙：采用烧制空心砖；天然气：

6、天然气管道装表到户；智能系统：小区红外线报警、电视监控、小区背景音乐、电子巡更系统。>>PAGE-06产品提升建议四、项目样板区建议样板园林样板间看房通道项目样板区有三部分构成：1、样板园林：位于小区入口处的市政规划公园可以作为项目的园林展示区域提升项目形象；2、样板间：建议做两套，户型选取1号楼的107.44平米户型和一号楼的128.03平米，以上两种户型属于销售压力较大的户型；3、看房通道：从营销中心的后门至样板间的看房通道包装；>>PAGE-07四、项目样板区建议——样板园林建议产品提升建议样板园林设计以凡雅景观公司

7、（魏总）为主导，我方有以下几点建议：1、规划体系清晰；2、增强园林的参与性和交流性；3、园林与营销中心要呼应起来，让消费者的视觉和心理感受有一个层层递进的过程。>>PAGE-08四、样板区建议——样板间建议硬件提升建议项目作为中高档楼，前期的推广宣传都不够，需要现场强有力的销售工具辅助销售，建议项目设置高档次的样板间，通过直观的体验促进销售；当项目销售遇到阻力时，还可以通过拍卖样板间吸引市场眼球；建议项目设两个样板间，一个中式风格（区域消费者相对比较传统），一个现代风格。两套样板间费用约30万（家具、家电可以通过品牌商家展

8、销形式）。中式儒雅风格现代简约风格欧式尊贵风格>>PAGE-09四、样板区建议——看房通道建议硬件提升建议1.8m2.5m位置：营销中心后门至样板房的看房通路；尺寸：宽1.5米，高2.5米，长度根据实际尺寸而定；架构：钢管打框架，主体为竹牌结构；装饰：如图示，或地上铺红色地毯，四周墙体作喷绘；>>PAG