中天御墅营销策划(nxpowerlite)

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1、二ΟО七年二月目录市场分析篇项目研究篇1.1解读姜堰1.2姜堰市房地产市场宏观分析1.3姜堰市城市发展规划分析1.4姜堰市房地产市场现状研究2.1地块特征分析2.2产品分析2.3SWOT分析2.4项目总体定位2.5案名建议2.6规划设计改进建议2.7节能环保建议2.8智能化设施建议2.9物业管理及服务方式建议2.10会所建议销售策略篇3.1项目开发分期建议3.2销售控制3.3目标客户定位3.4销售价格定位3.5价格提升策略3.6不同阶段的营销策略企划推广篇4.1企划思路4.2广告推广整合策略及预算4.3广告总精神4.4PR

2、活动策划4.5广告表现市场分析篇经济的高速增长带动了房地产市场的最初繁荣，经过2004、2005年的快速发展，姜堰市商品住宅市场进入了相对平稳的“沉闷期”。本案的开发，将打破这一沉闷局面，在姜堰房地产市场上独放异彩。1甲光向日金鳞开1.1解读姜堰1.2姜堰市房地产市场宏观分析1.3姜堰市城市发展规划分析1.4姜堰市房地产市场现状研究1.1解读姜堰姜堰市地处江苏中部，江淮之间，隶属泰州市。下辖十八个乡镇和一个省级经济开发区，一个省级旅游风景区。土地面积1052.2平方公里，2005年末户籍总人口90.03万，其中城镇人口34

3、.12万人。市区建成区人口17万人。姜堰市位于新宜城镇聚合轴、连通城镇聚合轴、宁通城镇聚合轴三轴之间；南京都市圈、大上海都市圈辐射地带。是首批十四个被国家列为沿海开放的市（县）之一。对外交通：328国道、规划中的海溧高速公路和宁启铁路横贯东西，宁靖盐高速公路纵贯南北。西距泰州市21公里，从姜堰至南京、上海分别只有两个多小时车程。城市发展定位：泰州东大门，城区重点发展五金、旅游等特色产业和生态产业，沟通南北、接受苏南递进辐射的重要节点和门户。上海市姜堰市姜堰市概况姜堰市人口总量及城镇人口数十五以来，姜堰市户籍总人口微呈下降趋

4、势，但城镇人口比重不断上升。2005年末，姜堰市总人口90.04万人，其中城镇人口34.12万人，城市化率37.9%，市区建成区人口17万人。2010年规划城镇人口92万，城市化率达到55%，届时城镇人口将达到51.6万人。姜堰市城市建成区人口将达到23万人。数据来源：姜堰市统计局、发改委，博邑研展部。单位：万人姜堰市十五期间地区生产总值单位：亿元十五以来，姜堰市在市委市政府“跨越式发展”思想指导下，实现了国民经济的快速增长，十五期间GDP年递增率达到19.7%，远远高于江苏省平均增长水平。数据来源：姜堰市统计局单位：元与

5、社会经济的快速发展同步，姜堰市人民的收入水平和消费能力也在迅速提高，社会消费品零售总额年递增率达到13%，城镇在岗职工人均年工资十五期间年递增率达到17%。单位：亿元社会消费品零售总额城镇在岗职工平均工资数据来源：姜堰市统计局单位：元姜堰市无论是人均地区生产总值还是人均社会消费品零售额在江苏省都处于较低水平，不仅与经济较发达的县市存在较大差距，也低于江苏省平均水平。2005年江苏省部分城市经济发展比较单位：元数据来源：江苏省统计局姜堰市近年来土地推量单位：万平方米（注：2004、2005年包括开发区土地出让面积）1.2姜堰

6、市房地产市场宏观分析随着姜堰市跨越式发展战略的实施和推进，2003年起，姜堰市土地出让量出现了一个猛增，是2002年的四倍，这种猛增的势头一直持续到2005年，三年间推出了190万平方米的建设用地，进入2006年，随着姜堰经济开发区的基本成形、大型新建住宅用地项目减少，和国家宏观调控的影响，土地出让的规模有所下降，前十个月出让土地28.6万平方米。按照姜堰市城镇城市化进度和人均住宅面积规划，预计未来几年内土地推量将持续保持在30万平方米左右。数据来源：博邑研展部根据姜堰市发改委提供数据整理。以上数据为政府对城市发展的预测，

7、城市化对房地产的发展构成内在需求是客观的，但在市场中，居民的购买力因素将限制对房地产的实际需求。姜堰市城区未来5年住房建筑面积需求预测2005年末，姜堰市建成区人口17万人，城镇人均居住面积33平方米。按照姜堰市城镇化发展规划，到2010年姜堰市城市建成区人口将达到23万，人均居住面积32.5平方米，每年新增住宅刚性需求将达到39万平方米。2010年规划城镇人口92万，城市化率达到55%，届时城镇人口将达到51.6万人。姜堰市城市建成区人口将达到23万人。200520062007200820092010城市总人口90.04

8、90.4390.8291.2291.692城镇化率37.941.3244.7448.1651.5855建成区人口（万人）1718.219.420.621.823人均居住面积（平方米）3332.532.532.532.532.5住宅总量（万平方米）561591.5630.5669.5708.5747.5新