宁波西城十二庭院整合推广再思考

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1、西城十二庭院整合推广再思考容创【宁波】机构战略思考及对策宏观面：大环境，政府宏观调控政策，市场观望氛围浓厚；70/90产品后遗症闪现，相对两个大小两极端产品，出现滞销状况。剩余住宅产品的特点：顶底一中一沿路。1、顶层高总价，以目前市场状况考量，客层选择余地大，落定难度大；2、底层不愿买，相对宁波人购房喜好，底层如果没有特殊的产品特色，基本走的慢；3、中间套相对边套采光感，心理落差大；4、沿路产品周边气质感较差。底商街铺：1、从目前区域环境和生活氛围来说，人气明显不够；2、如果把它作为社区型商业，业态较难吸引区域性消费，租金受限，价格难以冲高；3、店铺平面面宽小，进深大，不利于销售；4、紧

2、邻工商职业学院后门，有机会打造大学后街消费区的概念；5、盛世华城、十二庭院、水岸枫情、瑞园、东源华府等社区的建造，此区域在后面几年人气会逐渐集聚，有一定的消费需求；6、写字楼、普通住宅销售迟缓，投资客观望气息浓厚，投资客的投资渠道进一步受到压缩，商铺投资一向以风险小著称，此阶段对投资客会有更大的吸引力；剩余的三类产品，哪一类更容易切入市场，引爆消费热潮？剩余住宅？商铺？叠拼别墅？剩余住宅吗？基本上可以用“老弱病残”来形容了，“青壮年”已经全部被拉壮丁走了，所剩无几；再加上，同周边项目相比，我们价格明显处于劣势，跟瑞园刺刀见红的竞争，非明智之举！况且，这个阶段，没有多少人对普通住宅感兴趣！所以，

3、我们认为，这个阶段主推普通住宅，不会有太好的成效！对住宅、商铺、叠拼别墅三类产品在今年后面几个月的推广，我司有以下节奏安排：1、从8月初对商铺进行单独形象的包装，转化“社区型底商街铺”的简单形象，嫁接“大学后街学区消费”的概念，对街区进行业态规划方面的引导，吸引投资客进入；2、从9月中下旬开始，强力推出“叠拼别墅”产品，并在广告中附加普通住宅的促销信息；借新产品类型刺激市场关注，促进普通产品的销售；3、10月中旬开始，在景观改造、多层样板区（房）完成的前提下，对普通住宅余房（进一步细分成底层、顶楼等几类产品）展开强力促销推广；第一阶段（8月-9月中下旬）另辟蹊径，“推陈”不如“出新”！街区案名

4、建议：西城十二院街定位语：大学后街创意消费区广告语：一条街，影响一座学府如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念，那么销售商铺就是销售给客户一种利益。商铺优势分析1、城西联丰大板块，目前周边已经形成一定社区规模，具有一定的需求2、仅与浙江工商职业学院一路之隔，具有一定的消费潜在力，有利于针对客层的经营产品塑造3、未来华康家私城投入使用后，将似的该区域吸纳更多人气4、城西相对其他区域，作为商铺更具备一定的升值空间5、现房与准现房，一期交付后，马上可以投入使用学院门前＋一期交付＋氛围形成＋升值优势整合华康在建、商业氛围随时展现核心价值学院门前，一铺难求一期现房，买入可用升值，相对其他板块，

5、较低的单价带来较高的回报执行策略现场包装策略商铺门楣建议针对每间商铺设定的目标客户群，在每间临街商铺的门楣广告位处做统一风格的广告牌，营造出商铺基本售出、开业在即的效果，给予客户投资信心和前景。其他在已售的铺面张贴“已售”字样；在已装修的铺面张贴“即将开业”字样；在未售的铺面张贴“旺铺招租”字样；短期激发人气策略时间建议：建议商铺的推广放在学校开学以后，这样学校的人气将激发一部分的投资客户对该区域产生兴趣，同时在销售说辞策略方面也可以将学生商业街的概念灌输给意向客户。执行建议：将学校正门前的游击商贩吸引到学校后门，最直接的引导就是直接给予商贩们一定的经济补助，这样可以在短时间内，在学校后门形成

6、一定的现实人气。将正门的部分学生店面直接安置到正门前，给予一定补助，形式可以是减免一定租金的形式，同时在销售时可以以带租金形式，出售给投资客户学院联动策略案名征集活动与学院合作开展征集本商业街案名活动，可以迅速在学生中形成一定的影响力，实际学生创业也是一个主题，这些针对人气的提升策略，都可以在短时间内迅速提升商业街的知名度。学生VIP消费卡在征集案名的同时，引导未来的经营客户针对学生发行统一的购物优惠卡，这样在未来的企划推广中也可以形成，商业街有物业统一经营的印象。第二阶段（9月中旬-10月中旬）诞生蝶恋墅！定位：“城熟”社区的城市别墅延续“城西第一站”的概念，传播城西最好地段的“水岸别墅”诉

7、求；并提炼叠拼产品卖点，主打产品自身素质优势；第三阶段（10月下旬-12月）“城熟”计划由于前期市场强势期的冲刺，目前本案处于尾盘攻坚阶段，在保持原有的优势的基础上，还需快马加鞭，直接有效地促进销售。推助现场来人，加快余房的去化速度推盘目标我们的策略1、突出成熟准现房，吸引现场来人2、调动老客户积极性，以老带新；3、追加投入，提升样板区（房）效果，利用现场的力量，打动消费者；4、花样百出的促销手