北京北七家项目市场研究报告ppt

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1、北京北七家项目市场研究报告2009年4月［一］市场大势［需求市场开始回暖，成交价格稳中有升］随着2008年未降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。2月至3月成交量连续反弹，3月份全市商品住宅成交了150.9万平米环比上涨了70%，成交均价11773元/平米，环比上涨了3.8%，价格稳中有升，详见下图：注：上述数据不含政策性住房1、市场供求及价格走势［市场存量大，

2、去化仍面临巨大压力］2008年以来受需求市场大幅下滑影响，市场存量去化受阻，可售量不断扩大，至2009年1月1日，北京市住宅可售量达到了1908万平方米的历史峰值，同比大幅增长了41.8%，达到历史峰值，至4月1日受市场回暖及新增供应量减少影响，存量有所下降，但仍达到了1772万平方米，去化仍面临巨大压力，详见下图：2、住宅市场存量变化走势［二］区域认知1、区域现状【北七家镇概况】镇域面积56.83平方公里，总人口约26万人，其中户籍人口2.7万人，小区居住人口约14万人，流动人口约10万人约5公里2、发展规划【功能与定位】

3、根据北京市发展的总体要求和昌平区的功能定位，总结多年来北七家镇经济、社会发展的实践经验，北七家镇未来建设目标应当是：京都后花园的生态精品小城镇。其功能定位应是：生活居住的首选地区、休闲旅游的首选地区、投资创业的首选地区【缓慢的市场导入期：刚性需求放缓，人口导入缓慢】①08年至今市场大势回归理性，刚性需求入市谨慎，需求放缓②北七家板块目前商品房在售项目只有望都新地，历年新建的商品房项目寥寥，区域人口导入缓慢，居住氛围不足3、房地产市场现状［区域属性］①以工业产业为主导的远郊镇，规划与配套缺乏逆城市化发展的动力；②北京城市郊区化

4、发展向北到达天通苑板块时已近末端，短期内缺乏进一步向北城市化发展的利好因素③与天通苑板块存在着四公里的城市连接断层，城市功能辐射疲软的孤岛④近年商品房项目开发寥寥，缺乏大规模的人口导入，区域未形成人口换血和素质升级［二］板块竞争分析板块名称板块描述价值辩析北七家板块以工业产业为主导的远郊镇，天通苑板块公寓类居住的北延与天通苑板块存在着四公里的城市连接断层，城市功能辆射疲软，配套制约，造成板块缺失、成长乏力天通苑板块大规模动迁居住和市政配套带动下的居住板块，轨道交通的发展带来区域热点的快速转换，已经形成了较为成熟的居住环境已经

5、成为亚奥板块发展的北延，带动和形成了以白领为主的居住北迁回龙观板块中关村、上地产业园等周边信息技术产业带动的远郊居住板块，以产业园区中的年轻白领为主要客源阶层配套不足，进一步发展受限望京板块开发多年，开发规模庞大，通过多年的人口导入，区域已经形成较为成熟的生活配套与居住氛围经过多年的发展，从单纯的卧城向多元化人口副城发展奥北板块生态、体育资源带动的新兴高端板块，区域属性转变带来的价格逐渐对接中关村板块交通、奥运场馆、国家森林公园等市政配套及生态资源带动下的城市亚中心地位1、板块竞争分析竞争板块特征描述与价值辩析北七家天通苑奥

6、北望京回龙观主力价格区间：7600－8800主力价格区间：8600－8900主力价格区间：9000－10500主力价格区间：13000－20000主力价格区间：13000－18000各板块竞争描述区域回龙观天通苑望京奥北北七家竞争力性价比性价比成熟居住氛围居住环境性价比客户来源上地、中关村产业园北城区上班族中心城区及朝阳区中心城区及朝阳区北部城区外来上班族价值点低总价临近两大产业园捷运系统生活配套居住舒适度多元化城市副中心自然资源占有产品价值低单价竞争代表个案东亚上北中心天通中苑商品房北纬40度媒体村望都新地2、各板块竞争比

7、对【回龙观板块客源分析】外地来京工作人群的首次置业安家型客源为主，北部城区动拆迁客源居次，对总价敏感，不愿意过度远离原有的工作或生活圈代有个案楼盘名称竞争要素客户描述主力户型面积（㎡）单价(元/㎡）主力总价（万/套）东亚上北中心一居：42-56二居：80－847600一居：32－43二居：61－64上地及中关村产业园区带来的安家型客源紫金新干线三居：129－1338800三居：114－117上地产业园年轻白领及北部城区拆迁客源北七家天通苑奥北望京回龙观客户来源客户特征描述对物业价值的需求点以中村村及上地产业园区客户为主，20

8、－30%来自北部城区（动迁者较多）；有一定积蓄，但总价承受能力有限；不愿远离原有工作或生活圈；对日常生活节奏有比较严格的控制；关注产品在较低价位上的较高性价比；关注日常出行距离和公交等出行工具；关注区域内各种生活配套；1、板块竞争分析地理位置：昌平区回龙观体育公园北侧建筑面积：24万平米建