北清项目市场研究报告.ppt

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1、北清项目市场研究报告一、项目客群定位1.1区域城市空间扩张及趋势分析本案临近的周边区域是优势产业聚集区，以高科技产业和IT产业为主，密集分布。主要的工作中心距离本案的实际车程距离在25-35分钟。由于中关村核心区没有住宅规划，项目周边区域的城市住宅空间主要向西北及正北方向扩张发展。根据北京城市新规划，中关村将北扩221平方公里至海淀北部山后地区，包括温泉镇、苏家坨镇、上庄镇和西北旺镇山后四镇。从区域未来发展来看，依靠中关村、上地信息产业基地等强大的产业支持，该区域消费能力也将有所增强。已基本无土地开发的亚奥

2、区域，亦将向北面昌平沙河及百善镇以及六环周边区域扩展。目前根据已有规划及项目发展情况来看，区域城市空间发展主要体现以下梯度：西北方向主要为海淀山后区域以低密度住宅、多层住宅及小高板类型产品为主，价位较低和密度较高。局部正在形成和构筑大型的居住社区，如占地面积为234公顷的百旺新城，住宅规划建筑面积50.88万平方米的永丰嘉园，近90万的冷泉二期，总占地120公顷，规划建筑面积超过68万平方米的领秀硅谷等，正在开发的项目普遍规模较大，产品类型多样但产品密度相对较高。目前上地与山后区域普通住宅产品总供应量约16

3、8.8万平方米，处于陆续开发销售阶段，在售规模有限，约为26.4万平方米。从产品形式来看，该区域内产品大多为6层及6层以上的带电梯的板式小高层居多，目前毛坯房主流价格5600-6400元/平方米。沙河及百善镇目前已经完成了向别墅区转变的前奏，随着项目的聚集正在形成北京北部区域最大的别墅聚集区。目前该区域以独栋别墅项目为主，普遍容积率在0.55以下，新盘总体放量较大1-2年内约为200万平米以上。目前即将发售和在售的别墅和类别墅中独栋约55.5万平米,联排及双拼26.9万平米,叠拼19.77万平米.本案区域正

4、处于山后住宅区向沙河别墅区过渡的区域，周边已形成以联排为主的静林湾和以独栋及多层公寓、酒店为主的龙城，以及较低价的北京人家等多层、小高板项目，区域项目产品形态较为多样，仅以目前的环境条件看，本案处于由普通住宅向纯别墅区域演化的过渡性区域，同时由于项目的限高控制，区域适宜做类别墅及低密度项目。1.2区域重要工作中心与本案的交通关系——客户区域界定从交通关系与居住板块的关系看来，虽然由于别墅及低密度住宅客群与普通住宅客群所处阶层的不同，对通勤条件、交通成本容忍度较高，活动区域相对也较为广范。但生活成本、交通成本

5、则仍然是主要的迁居选择条件。按照实际车程时间30分钟作为基本标准，结合实际交通路线状况。我们对本案在西北区域主要涉及的客群分布及工作中心区域进行相应的分析。按照现有重要分布及实际市场长期的重点客户居住工作中心，可以划分如下区域:25-30分钟区域（实际状况）----------------------------------------------------------------中关村商贸区西北大学区中关村科技园区（海淀、昌平、健翔、德胜）亚奥商圈线性区域的待升级住区（马甸、健翔至清河、回龙观）30-4

6、0分钟区域（实际状况）----------------------------------------------------------------阜成门、金融街商业中心三里河行政区更进一步对本案周边主要区域（25分钟车程区域）进行分析：从周边的产业及工作中心来看，区域集中了海淀区五大优势及高增长行业：电子计算机制造业通讯设备制造业、网络运营电子设备制造业生物、生化制品制造业医药制造业从2004年末的数据来看，北京市海淀区电子计算机制造业、通信设备制造业、电子设备制造业等三大行业实现的工业产值分别为196

7、.8亿元、52.6亿元、33.3亿元，共占全区企业总产值的60.0%；这三大行业利润占全区企业利润总额的52.7%。五个产值10亿元以上的行业增速都在26%以上。通信设备、计算机及其他电子设备制造业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、通用设备制造业、医药制造业、化学原料及化学制品制造业、非金属矿物制品业、石油加工、炼焦及核燃料加工业、专用设备制造业、电气机械及器材制造业、农副食品加工业等二十个行业产值超过亿元，共实现产值468.0亿元，同比增长12.1%。区域的主要优势产业以技术性IT及高科技产品为主，这说

8、明本区域电子通讯行业的工科技术人才、高级管理人才较为密集和集中，由于行业利润率较高，人力资源素质较高，相应总体收入也较高。按照近期一个1618人的普调来看，北京家庭月收入在3000-8000元范围内的人数最多，达到了总人数的50%以上，而家庭月收入低于3000元者，占总数的14.31%，家庭月收入在8000-20000元之间者占总人数的25%，而收入高于20000元的接近5%。由于本案周边的海淀区域、亚奥区域人均