北清项目市场供应汇报 (nxpowerlite)

《北清项目市场供应汇报 (nxpowerlite)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、戴德梁行泛城综合住宅服务二OO五年五月十日北清项目市场供应汇报CITYINTEGRATEDRESIDENTIALSERVICES市场研究层次根据项目区域特点——层次化研究、多元分析项目地段分析——线性区域市场特征——低密度板块分布——主要竞争板块——项目统计分析——潜在竞争——产品演化对区域市场吸纳、产品表现演化结合区域市场产品供应量、市场结构、产品类型进行分析，完成对市场供应特征、供应趋向、产品趋向等诸要素的把握，从而获得对当前区域市场状况的认知，以及未来区域市场趋势的定性预测，制订和确立本案开发的主力方向，开发策略。

2、项目地段分析项目基本情况本案地块位于北京市西北郊区昌平区，东邻京昌高速，北临北清路，南接龙城花园，西靠三一光电子科技园。地块红线东侧距京昌高速路100米，地块红线北侧距北清路200米均为规划绿化隔离带。规划建设用地面积10万平方米,按用地中线东西划分为两个区域，东侧区域限高12米，西侧区域限高18米。本案出入交通较为便利，京昌高速北安河出口后，桥下回转即可直达，向南距马甸桥仅14公里，沿北清路向西则为中关村生命科学园，项目隔京昌高速对面为北京农学院和规划中的史各庄新村。项目地块要素分析本项目地块由东侧、北侧两块规划绿地包

3、围，地块平整，绿树成荫，北侧两排成年夹道杨树颇有气势，现状除保留两处育牛厂棚及西南角仓库外，场地已拆平。项目优势地块北侧、东侧同时紧邻绿化隔离带，有利于环境营造。场地现有相当数量的成年绿树，可以在规划中充分利用。京昌高速9出口收费站及北清路距本项目地块咫尺之遥，驾车出行便利。体现地段历史元素的现存育牛厂棚，也可能有一定的利用价值。地形基本方正、平整，便于利用。项目劣势项目紧邻两条主干道，噪音影响较为明显。地块12-18米限高，产品形态选择余地较小。项目土地成本较高，总体规模较小。距回龙观较近，区域认知受到一定影响。西侧有

4、一条排污沟，须作适当处理，须避免对社区产生污染。场地分析项目地块东侧紧邻京昌高速路及辅路，南行便利，北侧临北清路可直接向西行进。从现场地块边界关系及交通走向来看，主出入口应设在东侧京昌高速一边较为合理。次出入口可设在西侧规划路和临北清路的北侧。CITYINTEGRATEDRESIDENTIALSERVICES二、关于项目地块的基本观点本案地段质素在区域中属于中档水平，并不具备纯别墅用地的安静与优越的原生环境条件，但12-18米的限高，使我们必须在低密度范围内考虑问题，较小的规模，也要求项目对资源的利用更为集中和精准。相对

5、于区域住宅，和现有的类别墅项目、混合型社区相比，我们的交通条件较为优越，现场成木绿植的环境基础也较突出。所以做中高档类别墅项目是我们对场地的初步判断，项目的竞争对手是经济型别墅、区域市场类别墅和高配置的低密度项目，而不应是容积率较低的纯别墅项目。通过精耕细做，我们的交通及相对环境优势可以得以发挥，同时客户群也更为宽泛，项目利润与风险比率较高，项目才会有市场竞争基础。最大限度的保护和利用现有原生资源、历史元素——完成精细规划现有项目，尤其是小规模项目在前期开发运作中，普遍较为粗放，对原有环境尤其是原生环境保护不足，为便于施

6、工，通行的做法是在土地前期开发中，推平头式运作，荡平一切地面保留物，先建房子，再重新作环境。往往造成后建社区环境过分硬质化，自然景观缺失和退化。而后期的景观建设的落实无非是在边角铺点草皮，移几棵小树苗而已。只见房子不见环境已成为低密度类别墅项目的通病，这与前期的开发粗放是有直接关系的。所以前期对原生环境的保护和尊重原生景观的建筑规划会对后期项目价值的提升产生重要作用，虽然这样会对施工作业计划要求更高，相关管线布置也会更加复杂，但从项目总体收益成本比率来讲，其实更为经济。对于本案来讲，由于规模较小，可以进行精细规划，在前期

7、开发中对原有资源应最大程度的加以保护和利用，凸现环境特质，体现环境与居所的共生与相依，降低后期景观投入，并在预售期展示出原生环境优势。建议在前期开发中，先对原生资源进行测绘，在现有环境基础上进行规划研究和布局安排。最大限度地保留原有自然原生资源，对记载地段历史元素的旧厂棚（现存两所）也应先考虑保留，在规划中结合项目策划，决定是否可加以合理改造利用。利用绿化带、场地绿植营造多重环境，减低噪音影响，提升环境品质本案东侧与北侧各有绿化带，这为降低公路噪音对项目的心理影响，带来了机遇。通过对认领绿地的适度景观改造，可以建立过渡空

8、间，全面提升环境品质。所以在规划中应将此与社区内部景观统一考虑，协调设计，形成相互渗透和关联的互动关系，扩大社区的领域感和提升总体地块的专属环境特征，使客户建立良好的项目认知。建立容积率、目标品质和总价的平衡从区域现有项目的容积率来看，超过1.1的低密度项目，环境品质下降，舒适度、私密性难以保障，市场竞争力减弱，售价