国瓷壹号形象定位与营销策略报告

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1、2013.4.1国瓷艺术城国瓷壹号营销策略报告秦飞谨呈：荟萃置业有限公司报告核心内容第一部分：当前市场现状下的问题解析——现状与目标之间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与项目形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲当前市场现状下的问题解析开发商目标本项目条件市场环境问题界定国瓷壹号将承担着为公司提供现金流和实现利润最大化的使命，肩负着提高项目溢价和公司知名度重任。成为荟萃置业2013年核心开发内容，在市场上树立高品质项目形象，扩大项目知名度，提高美誉度。荟萃置业正处于快速发展期，本项目的

2、正常回款及利润最大化成为公司正常运作，和开发其他项目的有力保障。本项目是国瓷艺术城收官之作，此项目担任着提高项目溢价，提升公司品牌的重任。开发商目标在醴陵房地产市场打响品牌，树立荟萃置业良好形象。成为荟萃置业项目开发的代表作和品牌提升的里程碑。企业层面成为城北市场上高知名度的明星项目！18个月实现至少1个亿的销售额，并保证资金的快速回笼。项目层面目标我们希望：开发商目标我们更希望：位于醴陵认知度较高的交通主干道醴陵大道、醴泉路与国瓷路交汇处，能便捷到达火车站、沪昆高速、高铁站。本项目地处醴陵市城北房地产开发热点区域，紧邻开

3、发中的长庆新区。位于醴泉路、醴陵大道和国瓷路十字路口交界处。项目周边大盘林立，休闲娱乐和餐饮业商业配套较多，无大型超市。公交目前只有8路车，离沪昆高速、高铁站和火车站比较近。本项目条件国瓷艺术城城北最具投资价值楼盘总建筑面积：约2万多㎡，共18层本项目条件项目一期销售完毕，一二楼及周边商业发展态势良好，有较好的商业氛围。项目二期共18层，其中负1层为停车场，1-4层为商业，5-9层为商务公寓，10-18层为普通住宅，产品类型包含商务公寓、普通住宅和商业。概念图城北区域市场现状分析城北大盘集中，产品素质较高但价格相差较大；高

4、档住宅供应量巨大，后续有新项目入市，竞争激烈；客户的购买行为更多的被产品表现力和价格所驱动；商业最主要的竞争对手是凯旋城1#楼和新华联，竞争会集中表现在城北板块内的贴身肉搏。市场环境市场现状下的问题解析客户目标本体条件市场环境问题界定本项目条件开发商目标市场环境QUESTIONQuestion1市场细分阶段，目标客户如何定位？Question2如何将产品亮点顺利转化为市场价值？Question3如何在区域板块竞争中，实现最优化营销，实现项目溢价？市场现状下的问题解析报告核心内容第一部分：市场现状下的问题解析——现状与目标之

5、间的差距——项目核心价值点及形象统领第二部分：客户定位与项目形象定位第三部分：营销策略体系建立——营销执行的指导总纲客户定位与项目形象定位客户定位SWOT分析形象定位本项目具备的条件地处城北版块，发展潜力巨大，靠近北乡和东乡地处城北黄金十字路口。到达工业园、沪昆高速路、高铁站、火车站等便捷性。商务公寓和小户型等稀缺性产品。看中区域未来发展潜力的投资客户高价楼盘溢出客户，刚需客户有实际需求的企业和个人客户国瓷壹号所具资源能吸引的客户类型作为城北中心区域投资性产品的开篇作，国瓷壹号的目标客户群：烟花、陶瓷，服装等私营企业主、

6、外地经商的醴陵人。----他们是经商多年的老板，实力雄厚，对价格抗性不大，但格外关注项目的地段，发展潜力和投资回报率。刚需群体----他们为了买房结婚，为了能享受在城里优良的教育资源、医疗资源和成熟的配套，辛勤工作买套房。他们注重地段，更看中价格。目标客户关注点：项目的发展潜力>项目品质客户来源购房目的获取信息渠道选择理由五彩新城北乡、东乡为主，少数西乡和市区客户。自用报纸、户外、短信、营销活动开发商实力、规模大、户型实用，价格实惠。星海明筑北乡、东乡、市区客户和外地工作或经商的醴陵人自用报纸、户外、电视插播，短信开发商实

7、力、项目形象高端，户型合理、实景现房瑞和新城北乡、西乡为主，部分东乡客户，少数市区客户。自用报纸、户外、短信、成熟小区、户型实用、价格适中。凯旋城北乡和西乡为主，部分周边客户和市区客户，少数东乡和南乡客户。自用报纸、户外、电视插播、短信，业主介绍成熟小区，项目形象高端，园林景观较好，实景现房。市场客户盘点目标客户锁定目标客户核心客户-投资性客户本地私营企业主、外地工作或经商的醴陵人行业类型：烟花、陶瓷，服装企业和餐饮业等重要客户-刚需自住型客户北乡、东乡乡镇客户，外地工作的醴陵人高房价溢出客户偶得客户西乡、南乡购房客户，外

8、地投资客核心客户重要客户偶得客户客户定位与项目形象定位客户定位SWOT分析形象定位结合项目特点，抓住细分市场目标客户，实行差异化竞争。S(优势)地段好，升值空间大周边配套日益成熟W(劣势)灰尘和噪音大无景观绿化项目体量小O(机会)国瓷路与醴陵大道已通车高铁预计明年通车投资型产品稀缺T(威胁)凯旋城1号楼