《攸县定位报告》ppt课件

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1、市调报告第一部分：项目总体定位及开发策略一、项目解构二、项目市场定位三、目标客户定位四、产品组合定位五、项目形象定位第二部分：项目规划设计成果研讨一、项目规划布局研讨二、园林设计研讨三、建筑外立面风格研讨四、户型设计(平面、面积、配比)成果研讨五、配套设施设计成果研讨六、物业管理及智能化配置成果研讨七、项目分期开发战略研讨报告目录第一部分：项目总体定位及开发策略一环线新政府办公楼本案汽车站攸洲大道区位状况：本地块处于城市大动脉攸洲大道与一环线交汇西北角。未来城市行政与休闲中心.道路与交通：攸洲大道为攸现交通主动脉.一环线建设在即。公交系统：目前区域内公交系统不完善，但随着区

2、域的发展，行政中心搬迁，公交系统将会相应地完善。配套:目前区域内市政配套极不完善，日常生活购物不方便。但攸洲大道沿线休闲娱乐高度集中。二环线攸洲公园体育馆一、项目解构：区位与交通一）、项目基本指标1、总用地面积：325.05亩2、容积率：1.4左右基地面积与容积率决定本案将以别墅等低密度产品为主。二）、自然环境拥有优美的原始自然风光，具备大面积天然湖泊，为山水楼盘打下基础。山体高度不大，有一定平地，利于施工，减少土方量。三）、区域规划1、攸县政府规划“一心一带四翼”的城市空间绿化结构，”一心“即区域内攸州公园。2、区域属于”东抑西拓，南扩北进”城市发展战略的“北进”。行政中

3、心与体育中心将在区域兴建。3、一环兴建在即，将解决地块离攸州大道有一定距离的问题。一、项目解构：项目基本指标及自然环境二、项目市场定位：地块SWOT分析S：项目紧临未来中心大道，昭示性强；环境幽雅，原生自然山水。目前规模最大。地块发展潜力大。W：目前公交系统、配套设施缺乏；区域内商务氛围与居住氛围缺乏。O：攸县房地产处于快速增长时期，市场需求旺盛随着政府对北城片区基础设施建设的投入及宣传，消费者对片区的认可度高，投资置业的重心将转移。区域内尚没有可匹对的项目，已有的两个对手都接近尾盘，竞争压力小。区域地产开发水平低，容易占领高端空白市场。三中心的建设与一环的建设将刺激片区发

4、展。T：购买力与目标群体数量有限。周期长，未来政策与竞争的不确定性1、突出山水概念，以山水来弱化商业配套的落后。2、强调原生性，区别于其它在销楼盘。3、充分利用现有水体等优势资源，目光放眼五年以上，保证未来的竞争优势。4、以强调区域潜力及发展远景来吸引投资客源。5、在规划中考虑部分商业来淡化社区配套。6、尊重现在的不便利性，在产品开发时针对各阶段目标群体的特性来进行产品开发。7、以酒店、会所的配套设施来吸引人气。8、注意拓宽宣传面。9、注意营销与开发节奏。二、项目市场定位：地块SWOT分析结论攸县规模最大、档次最高的综合性大盘二、项目市场定位：市场定位片区客流来源分析攸州大

5、道一环线新政府本案乡镇及邻近县房地产项目的客流来源与交通组织有很大关系。本区域的客户将主要来自三大板块：县中心板块、乡镇、邻近县等区域。项目的辐射范围与其规模和档次有关。项目的规模较大，辐射范围相应大，主要以县客户为主，其次为乡镇。县城政府公务员三、目标客源定位项目的辐射范围：全县及邻近区域区域客户演变情况：以满足自住的一次置业者为主逐渐发展成以二次置业者和投资客户为主项目产品档次和特点：档次高、规模大准确的客户定位项目客户定位周边乡镇株洲、长沙等外地客户邻近地区及投资客户偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群偶得客户群游离客户群重点客户群核心客户群县城客户、回流客源三、

6、目标客源定位产品形态独栋联排叠拼花园洋房电梯小高层商铺酒店备注客户本地籍大商人、大老板、回流客源煤矿股东、商人、政府高官、回流客源乡镇及县城一般经济势力体、回流客源县城一般企业高层、教师、公务员以及其它经济势力之中产者、回流客源、乡镇一般经济实力体投资群体、回流客源社区客户、投资客户、回流客源自留或整体出售产品及目标客户200720082009/4+//房1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度云升山庄/70-170㎡，均价1298本项目多层注：假设项目的销售周期为一年，2008年二季度初入市锦江名园/100-160㎡，均价1450望云明珠花园/120-

7、300㎡，均价1450城市杰座/101-161㎡，均价1230定位上相近，地理位置相近，无生活阳台和观景阳台，降低享受程度与舒适度区域地段多层仍是市场主力物业形态，目标消费群体广泛，符合不同层次人群的需求，市场发掘潜力巨大。开发多层的市场竞争形势规模比较小，楼盘品质较低，或物于业形态单一典型多层户型面积分析项目名称户型面积区间（m2）主力户型云升山庄1房/3房/4房70-170三房/四房锦江名园2房/3房/4房100-160三房望云明珠花园2房/3房/4房120-300（复式）三房/四房城市杰座2房/3房/4房10