房地产开发企业财务管理问题探讨

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1、－１１９－房地产开发企业财务管理问题探讨李燃（安徽建筑工业学院管理工程系，安徽合肥２３０６０１）１房地产开发企业财务管理目前存在的主要问题１．１融资压力大、渠道单一房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。我国房地产开发企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产开发企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企

2、业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，目前全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占２３．８６％，企业自筹占２８．６９％，定金及预收款占３８．８２％。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有６０％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。１．２忽视全面成本管理全面成本管理就是要求房地产开发企业实行全员、全过程和全方位成本管理。房地产开发企业的成本发生是一个过程，涉及到前期策划、规划、设计、施

3、工、销售等开发的各个环节，其成本管理就是要在项目开发的全过程中，对全部成本构成要素进行规划、控制，从而实现企业利润最大化。而房地产项目工程成本管理的基础资料，来自于企业内部各职能部门及施工一线的管理部门，有些房地产开发企业管理者认为成本管理和核算是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用，致使财务部门收集成本一线的资料极其有限，造成成本管理偏离预算，从而不能达到有效控制成本的目的。１．３财务风险问题房地产开发企业作为典型的资金密集型行业，具有资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，这些

4、特点决定了房地产开发企业必然会面临巨大的财务风险。房地产开发企业的财务风险具体表现为：ａ．按期偿债风险，大多数房产企业的开发资金由自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款四部分组成，。一旦企业未能有效预测并控制风险，发生不能支付到期银行借款本息的概率就非常大。ｂ．利率波动风险，利率波动对负债经营的房地产开发企业影响非常大。从２００４年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，这不仅增加了房地产开发企业的财务成本，而且使按揭贷款购房的投资者成本迅速上升，从而抑制了投资者的购房欲，这无疑会给房地产开发企业带来极大

5、的损失。ｃ．再筹资风险房地产开发企业如果资产负债率过高，企业对债权人的偿债保证将降低，这势必会增加企业从货币市场或者其他渠道上筹措资金的难度。２加强房地产开发企业财务管理的措施２．１加强房地产开发企业融资管理２．１．１完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产开发企业的融资成本，提高了融资市场的效率；适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行Ｂ股、Ｈ股或外汇债券

6、的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程；加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。２．１．２积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式对于国内经济持续

7、较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产开发企业融资的一条良好渠道。２．２建立成本管理体系２．２．１加强内部控制，实行事前管理在企业内部树立全员全过程的成本管理的意识，要让每位员工明白成本控制是企业增加盈利的根本途径，企业的任何活动都可能发生成本，每个员工都有成本控制的责任，使他们理解成本控制需要大家协力才能完成。运用目标成本管理法，

8、在成本发生之前，对可能发生的成本投资估算、设计概算和工程预算，在项目的实施过程中对目标成本进行动态的调整，提前预测可能发生的各种成本超支的情况，从成本控制的源头上控制成本，有效杜绝成本超支的现象发生。２．２．２建立成本管理责任体系成本管理责任制度帮助企业各个部门明确管理职责、协调成本管理工作，监督成本控制过程，保障企业按照既定的成本控制目标进行成本控制工作，一般成本责任体系包括以下几方