房地产开发企业的财务管理问题研究

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房地产开发企业的财务管理问题研究摘要：房地产企业是一种资金密集型的企业，财务管理工作在整个房地产企业开发过程中扮演举足轻重的角色。当下，国内房地产行业总体呈现出良好的发展趋势，但是受到各种主客观因素的影响，房地产开发企业之间的竞争日趋激烈。房地产企业财务管理工作体系的建设和完善相比房地产行业本身发展处于相对滞后。面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，有效提升综合竞争能力并获得持续性核心竞争能力，就必须加强对于财务管理问题的研究，在对各类问题进行综合分析的前提下，才能制定行之有效的解决策略。关键词：房地产；开发企业；财务管理在我国的社会主义市场经济条件下，房地产开发企业面临了前所未有的发展机遇和挑战，而财务管理水平则是决定其市场竞争力与生产经营规模的主要因素，所以，在房地产开发企业的管理工作中，必须将财务管理置于重要的位置。随着国内房地产行业的快速发展，尤其是各种新政策的出台，为了进一步提升房地产开发企业的经济实力，一定要有针对性的解决现阶段财务管理工作中存在的问题，并且逐步构建完善的财务管理体系。房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业管理的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业。1.1房地产企业财务管理的特点1.1开发周期长，筹资金额大，筹资任务重房地产企业的开发对象决定了房地产开发过程是一巨额资的投入过程。高额的地价和房屋工程造价，要求企业一次投入的资金数量很大；加之开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年或更长；最后，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，所以相应的资金筹集任务十分繁重。1.2开发风险大，投资决策分析责任重、要求高 房地产开发活动资金投入量大、管理周期较长，且房地产使用周期也长，在较长的开发经营周期中，存在着许多不确定的因素，对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。因此，房地产开发企业具有较大风险。另外，房地产开发敏感性强，但调整能力差，也对企业在进行项目开发投资决策时的准确性提出了更高的要求。要提高投资决策的准确性，尽量减少投资决策的失误给企业造成的损失，这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。1.3开发经营活动独特，成本管理工作繁杂虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时因地而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。2.房地产开发企业财务管理中存在的问题　　目前，国内多数房地产开发企业的财务管理工作尚处于基础阶段，未形成系统的管理体系或模式，不同程度影响到企业管理工作的效率与质量。在近二十年里，国内的房地产行业呈现出飞速发展的态势，很多中小型房地产开发企业迅速崛起，此类企业借助良好的市场环境得以生存和发展，但是在财务管理方面存在的问题却是客观存在的，并严重阻碍了企业的发展前景。2.1融资渠道狭窄　　在国内房地产开发企业的财务管理中，融资是不容忽视的管理项目之一，对于企业的生存与发展起到决定性的作用。从国内房地产开发企业的发展现状而言，融资渠道狭窄是较为突出的问题之一，特别是在国内不断调整房地产市场监管政策的背景下，很多中小型企业因无法获得大量的投资，而不得不面临破产或倒闭的局面。在房地产开发企业融资过程中，要综合考虑到融资条件、融资环境等影响因素，而不是仅局限于合作机构注资、银行贷款等融资方式，由于其他融资方式的应用相对较少，必然会导致企业面临资金链脱节的问题。另外，在房地产开发企业的融资过程中，融资成本与融通资金之间的矛盾也是客观存在，很多企业单纯重视融资的数额，却忽略了其所产生的各类成本，从而导致企业的资金压力加大，财务管理工作也失去了应有的作用。2.2财务管理队伍的综合素质较低　　在国内房地产开发企业的财务管理中，管理队伍综合素质较低的问题长期存在，特别是在一些中小型企业中，普遍面临着专业人才数量不足、高素质人才匮乏等现实问题。在部分房地产开发企业中，虽然组建了较为优秀的财务管理队伍，但是受到传统经营与管理思想、模式的限制，财务管理队伍的优势难以全面发挥。另外，在新的市场环境下，对于财务管理人员的素质与能力的要求也在不断提升，而很多房地产开发企业并且给予财务管理工作足够的重视，对于企业的长期发展也缺乏明确的定位，财务管理队伍综合素质较低问题的存在也是不可避免的。2.3财务管理意识淡薄 　　在国内房地产开发企业的发展中，管理工作的重点过多集中于经济效益方面，而缺乏对于财务管理工作的深刻认识，特别是在企业的长远发展规划中，忽视了财务管理所具备的支撑作用。很多房地产开发企业仅是将财务管理定位于记账、薪资等基础性的会计工作，对于财务管理缺乏深刻的认识。房地产开发企业财务管理意识淡薄现象的存在，不但会影响到企业的综合管理效果，而且客观增加了企业的经营与管理风险，不利于企业的长期发展。3.强化房地产开发企业财务管理的策略　　近年来，国内房地产市场的发展环境不断变化，房地产开发企业面临了更大的生存与发展压力。在新的市场经济环境与背景下，房地产开发企业若想继续保持快速发展的势头，必须加强对于财务管理工作的深入研究。特别是对于一些综合实力与竞争力相对较弱的中小型房地产开发企业而言，更要注重财务管理工作的重要性，针对现阶段存在的各类问题，积极制定有效的解决策略。3.1优化企业的融资方式，降低资金管理成本　　由于房地产开发企业的资金需求量相对较大，如何破解融资难题，将成为制约企业长期发展的重要因素。目前，国内房地产开发企业所采取的融资方式过于单一，其中借债是最为主要的融资途径，通过借债进行融资可以实现企业资金的快速周转，但是客观增加了企业的财务风险。因此，在房地产开发企业选择融资方式时，必须按照财务管理工作的相关要求进行成本预算，对于融资过程中有可能出现的各类问题进行系统的分析，利用先进的财务管理方法进行资金管理成本的控制。结合房地产行业的特点，企业在财务管理工作中要根据承包方案的不同，全面的分析工程的付款状况与施工进度，这样有利于减少工程造价管理中的成本支出，而且为工程的竣工结算提供了必要的依据。另外，房地产开发企业可以应用非变更股权融资方式，即在不变更工商登记的前提下和投资人共同经营项目，该融资方式的优点是：无融资费用，又可减弱经营风险。房地产企业要改变融资观念，尽早与市场经济接轨、与国际接轨，国际上房地产企业的融资方式都是多样，灵活的，要积极探索国外的融资渠道和方式，但要注意防范其风险。再次可以大力发展融资中介服务机构，房地产融资涉及金融、法律、房地产、投资等方面的专业领域，因此设立提供信息服务的资产评估机构，咨询公司，律师事务所很有必要。总之，房地产企业应在充满风险的市场竞争中，根据自身的实际情况，选择适合自己的融资方式。3.2构建高素质的财务管理队伍 　　在国内房地产开发企业的财务管理中，构建高素质的财务管理队伍是十分重要的，而且是提高企业财务管理水准的关键因素。面对不断变化的房地产市场环境，必须强化房地产开企业法人的财务管理意识，并且聘用高素质的财务管理人员，对于企业的现有的财务管理人员则要加强在岗培训与再教育，从而构建一个高素质的财务管理队伍。与传统的财务管理工作相比，在新的经济环境和发展背景下，房地产开发企业的财务管理人员不但要具备较高的专业水平和素质，而且要了解相关法律、法规，在工作中要保持认真、负责的态度，这是保证财务管理工作顺利开展与进行的重要基础。在房地产开发企业的财务管理中，财务人员必须保证各类经济信息与数据的准确性、真实性与完整性，并且严格尊重职业操守中的保密原则，从而为企业领导的重大决策提供科学的依据。另外，在国内房地产开发企业的发展中，应坚决反对“家族式”财务管理模式，财务管理队伍的骨干必须聘用专业的财务人员，而且要建立相应的管理规章与制度，从而实现财务管理队伍素质和能力的全面提升。3.3加强企业的财务风险控制　　在房地产开发企业的经营与管理中，各类财务风险是不可避免的，例如：资金成本风险、资金周转风险、投资决策风险、债务清偿风险等，如果企业不能通过财务管理的手段有效化解上述风险，必将严重影响到企业经济目标的实现。在房地产开发企业风险防控体系的建设中，必须注重财务风险控制的重要性，特别是对于股份制企业而言，一定要处理好股东之间的权利分配问题，要进一步完善财务管理中的业务授权制度。就中国特色而言，在诸多风险防控中政策风险防范最最重要，政府近年来出台了一系列的针对房地产行业的一系列政策，对整个房地产开发行业了巨大影响力，进而严重影响到企业的资金回笼和加大了财务管控的难度。作为企业的财务管理者不仅仅是事后对发生的经济行为进行账务处理，而要参与到房地产企业项目投资前的一系列过程中，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。因此，在今后的财务管理中，房地产开发企业必须加强对于各类政策、信息、咨询的收集、整理与分析，将政策风险融入于企业的财务管理中，从而进一步降低因政策变化而造成的企业经济损失。4.结束语　　综上所述，在国内房地产开发企业的财务管理工作中，必须认识到现阶段所面临的形式，逐步改革与完善现行的财务管理模式，构建完善的财务管理体系，从而满足企业的生存与发展需求。同时，国内房地产开发企业还要注重财务管理工作的系统化、科学化与信息化发展，不断提升财务管理工作的效率与质量，从而推动企业的快速发展。参考文献：1．张晶，《浅议行业低迷下房地产企业财务管理的几个方向》，现代商业，2009.022.周爱霞，《后金融危机时代房地产企业财务管理的思考》，中国商界，2010.083．赵莹，《房地产企业财务风险管理及其防范》，大众商务，2009.024． 芦荡，《浅谈中小房地产开发企业财务的规范化管理》，中国集体经济，2010.04 5． 刘兵，《浅谈如何构建集团型房地产企业财务管理体系》，统计与咨询，2009.046．魏益强，《创新房地产企业财务管理的探讨》，冶金财会，2009.037.周兴梅，《浅析房地产企业财务管理》，现代商业，20098.李晓梅，《浅析房地产企业的财务风险管理》，20079.戴健敏，《浅谈房地产企业的财务管理》，科技咨询导报，2007(16)10.徐晓音，《关于房地产开发企业财务管理的若干意见》，商业研究，2000.09 财务管理论文题目：房地产开发企业的财务管理问题研究学院管理学院班级工商管理1002班姓名卢娜学号1002050209