@房地产报告精选 祥云国际：中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引 2014年6月 P95

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1、中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引中粮置地规划设计推进委员会规划设计推进小组北京公司2011年10月1目录第一章前言第二章整体设计要求第第章三章规划设计第四章建筑单体设计第五章景观设计第六章室内设计第七章结束语2中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引第第章一章、前言一、祥云国际系列产品的定义祥云国际系列产品是中粮置地为满足国际人士的生活方式及多元需求，以国际人士的生活习惯为准，整合国际住宅与商业等各项要素，倾力打造的综合性大盘。其中住宅产品面向30-45岁之间的首改、高端再改类客户，以联排及双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅、小高层及高层产

2、品为主。而商业功能则根据项目自身特点，设置集中或分散商业。项目以国际化的规划格局，展现出深厚的人文内涵，给国际人士提供一个完美生活风范的理想家园。祥云国际系列产品一般地处城市市区或近郊区，周边现状配套可能略有不足，但自然环境较好，交通便利，多临近机场、城市环路或高速公路，满足国际商务人士的舒适性居住和便利出行的需求。随着城市基础设施的不断完善和配套（周边配套及自身配套）的逐步成熟，祥云国际系列产品的价值将会进一步体现，并成为区域性的标志性产品。3中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引祥云国际系列产品的客户的一般特征为:★向往国际化生活的中国人，

3、向往中国生活的外国人★客户置业需求以首改、高端再改为主★户型需求以（联排）别墅、中大户型住宅为主★追求国际化的高品位生活模式4中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引二、祥云国际系列产品的发展历程和重要意义北京祥云国际生活区是祥云国际系列产品的第一个项目，位于北京市顺义区，邻近北京国际机场，南靠新国展，西邻体育公园并与中央别墅区隔河相望。其面向新国展地区及整个空港工业区，提出“北京城市第三极、首都国际先锋区”的设计理念。北京祥云国际项目用地规模29公顷，建筑规模约52万㎡，建筑类型包括别墅、小高层住宅产品（约32万㎡）以及街区式商业（约19万㎡）

4、。别墅产品以地上面积250-300㎡的院落式联排及双拼别墅为主；小高层住宅包括300-500㎡的大四居户型空中别墅，以及115-170㎡的小三居户型，分别满足首改、再改及投资类客户的需求，并通过产品差异化吸引客户。同时，在约19万㎡的商业配套中，根据目标客户的整体定位，配置了I-MAX影院、生活超市、精品酒店、创意办公等产品，以满足“全球人”一站式生活模式的需要。5中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引成都祥云国际项目位于成都市武侯区簇锦街高碑村，东面为鹏利西路及铁路，北面高碑路，南面为大型商业建筑，地处西南三环内，属于高端住宅云集的双楠片区。

5、处于武侯区“十十五一五”规划的重点发展住宅区域，是城市外扩的热点区。项目住宅占地133亩，生活、商务、娱乐等配套占地102亩，容积率为2.2。项目一期住宅产品包含230-260㎡叠拼别墅，以及110-330㎡的板式高层住宅。其102亩的生活、商务、娱乐配套用地将重金打造商业旗舰品牌“中粮大悦城”，以引进世界知名的时尚生活高端品牌，旨在营造国际都会生活氛围，将风靡全球的国际生活标准引入成都。6中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引国际化的客户定位，高格调的品位，极具特点的规划形态，富含人文底蕴的建筑立面，一系列的亮点使祥云国际系列产品成为具备鲜明

6、中粮特色的高端项目，其创新、完善的产品设计获得了市场的高度认同。北京、成都两项目的多次推盘都屡创佳绩，获得了热烈的市场反响。祥云国际项目的成功非常值得总结，其独特规划格局及住宅户型设计应积极推广复制。这类系列的产品不仅能够获得较高的溢价回报，同时对于中粮置地住宅及商业地产品牌的塑造，具有重要的意义。7中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引第二章、整体设计要求整体设计要求•地处城市市区或近郊区，为城市的重点发展区域，交通便利，多临近机场、城1市环路或高速公路，满足国际商务人士的舒适性居住和便利出行的需求。•以满足全球人的生活模式为标准，设计理念充

7、分与国际接轨，采用南低北高环抱式布局，并配有高品味与国际化的商业配套，产品需满足国际化的生活方式，2突出舒适性、便利性、尊贵性。•建筑立面典雅庄重，采用古典与现代相结合的设计手法，孕育与体现深厚的人3文气息。•整合国际生态，将国际先进的绿色建筑理念，深化到规划、建筑、景观、室内4装修、物业管理之中。•获取较高回报并保持合理销售速度，内部收益率≥18%，销售净利率≥15%。58中粮置地有限公司祥云国际系列产品规划设计指引•以年龄在30-45岁，家庭年收入30万元以上的首改、高端再改客户为主。6•250-300㎡联排及双拼别墅、叠拼别墅，吸引高端改善类客

8、户。7•300-500㎡空中别墅，满足再改客户及别墅客户的升级需求，通过产品8差异化吸引客户。•120-20