北京石榴庄项目定位策划投标方案

《北京石榴庄项目定位策划投标方案》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、8/31/2021目录PART1市场研究PART2项目策划PART3规划方案PART4价格预期PART5商业研究2PART市场研究132.市场产品特征1.市场发展历程5.市场发展预期PART1市场研究4.客群分布特征3.市场现时表现4区域界定：东至成寿寺路；西至马家堡西路；北至南三环；南至南四环。PART1市场研究/市场发展历程5样本项目区域市场研究样本项目共计26个，分别为：彩虹城、珠江骏景、晶城秀府、星河城、状元城、瑞丽江畔、未来假日花园－竹天下、城南嘉园、顶秀欣园、怡然家园、裕隆园、跃城、政馨园、建欣苑、新新天第、鑫兆雅园、恋曲70、西马金润家园、名都家苑、石榴园、筑梦缘、方南家园、世

2、纪风景、慧时欣园、嘉和人家、点晶小筑。区域市场研究时间段选取为2003年07月～2005年12月。PART1市场研究/市场发展历程区域界定：研究时段6长时间以来城市边缘化价值洼地。近年以来城市建设力度加大，区域价值迅速攀升，消化周期较短，市场需求旺盛。规模化开发项目占相当比重，品牌地产集中涌入，潜在供给巨大，06年下半年可达400万平方米，市场竞争升级。市场发展沿城市交通线分布并呈现辐射趋势。生活型商业消费与地产建设相互促进，共同发展。PART1市场研究/市场发展历程市场发展特点：7PART1市场研究2.市场产品特征1.市场发展历程5.市场发展预期4.客群分布特征3.市场现时表现8中高容积率

3、为主/立面形象不佳公共区域档次较低/新材料新技术罕有应用1.受制于价值洼地形象及区域价格承受力，产品相对平实。PART1市场研究/市场产品特征2.家庭居住型需求占主体，户型以经济、实用为导向。案名一居两居三居四居珠江峻景66.5897.93-127.55110.88-179.59/彩虹城51.20-65.3374.58-129.7494.75-144.51129.74-144.51星河城37.94-81.3271.05-122.797.12-169.47148.12-203.81瑞丽江畔46.5-76.9371.56-119.55106.21-150.11144.35-145.59晶城秀府5

4、1.20-65.3374.58-129.7494.75-144.51129.74-144.51典型项目户型面积（平米）区域户型比例图9PART1市场研究2.市场产品特征1.市场发展历程5.市场发展预期4.客群分布特征3.市场现时表现101.中端市场构成市场竞争主体。注：右表按2003.07-2005.12备案成交均价统计。PART1市场研究/市场现时表现2.市场整体价格稳步攀升。案名成交均价（元/平米）珠江骏景6436（精装）彩虹城4938星河城5056瑞丽江畔4595跃城4913鑫兆雅园5110晶城秀府6833恋曲704899西马金润4681状元城5924竹天下5029慧时欣园3766嘉和

5、人家467111PART1市场研究/市场现时表现3.个案价格涨幅明显。区域整体价格保持高增长态势，其中星河城价格涨势最为明显，两年内成交均价上涨2030元，年平均涨幅达到23％。与本案比邻的彩虹城价格也持续攀升，从4250元/平米涨至目前的5700元/平米，瑞丽江畔开盘一年间价格上浮约1000元/平米。124.规模化大盘领跑市场，销售速度较高。案名月均销售速度案名月均销售速度星河城139西马金润家园72彩虹城164名都家苑41瑞丽江畔110石榴园24城南嘉园29筑梦缘27裕隆园12状元城72跃城27珠江骏景24政馨家园19竹天下26新新天第27方南家园28鑫兆雅园33慧时欣园26晶城秀府19

6、嘉和人家18恋曲7035点晶小筑13注：上图按区域项目供给面积加权统计PART1市场研究/市场现时表现5.竞争升级，整合营销重视度提升。13PART1市场研究2.市场产品特征1.市场发展历程5.市场发展预期4.客群分布特征3.市场现时表现14典型项目客户结构PART1市场研究/客群分布特征项目名称客群结构区域来源彩虹城工薪职员40%，周边商户约15%—20%，回迁、拆迁户及当地原住民占40%左右工薪职员的工作地点集中在东南三环沿线及方庄周边，如：成寿寺附近的方庄污水处理厂、中国民航空中交管局等；外地商户：第五商圈、成寿寺、西南三环汽配一条街等拆迁户原居住地以西、南部地区为主晶城秀府公司高级职

7、员30%、企事业单位20%、私企公司25%、自由职业10%、其它15%东三环沿线及CBD外企管理人士，以及来自方庄二中院作、南苑机场、肿瘤医院、崇文门周边的客户星河城拆迁户15%、本地居民40%、普通职员10%、外地生意人25%、年轻的公司职员10%南三环、南中轴周边做生意的外地客户；西南三环及东南三环工作者状元城企事业单位25%、自由职业者10%、公司高级职员30%、外地生意人20%、其它15%方庄区域原住