中广信石榴庄前期定位策划报告提案.ppt

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1、-石榴庄项目前期定位策划报告-披沙炼金创造经典1前言项目的首期开发一定要“一炮打响”,树立起项目的品牌形象,为后期持续开发奠定基础;项目本身拥有一定的自然资源和交通优势,但同时也面临着南城高端楼盘缺乏市场热度、区域认知度不高的开发难点;项目开发的解决之道:必须充分把握市场、准确定位、整合开发。2汇报思路项目所在区域分析战略研究产品方案地块价值分析市场定位京南市场分析竞争区域分析3京南市场分析中广信观点京南区域经过2000-2005年5年的成长,已经进入了第三轮开发阶段,各项配套已经相对成熟,更加增长了

2、京南区域的竞争性。京南区域在2005年备受关注,总体销售业绩不俗,如星河城销售10亿,万年花城销售14亿,业绩和房价都表现出良好的成长势头,是北京热点房地产区域。观点一:京南区域属于市场热点区域观点二:京南目前中低端品质产品居多京南产品多为中低端产品,单价多为6000-7000元/平米,总价为30-90万的产品需求量最大,同时其定价的方式采用追随定价,没有其太高的核心价值。4京南市场分析中广信观点京南3-4环土地稀缺,成为了这个区域住宅升值的强有力保证;各大品牌抢滩京南市场,如大中电器、苏宁电器、肯德

3、基等,更加增加了京南的配套水平。但京南区域开发瓶颈在于其传统观念(下风下水)和市政教育配套不够丰富。观点四:京南客群逐渐北移,升级置业人群逐渐增加观点三:京南配套条件有优亦有劣京南人文结构在逐渐调整,客群分布的重心逐渐在往北移,业主层次、形象亦逐渐向上位移。同时,京南经过了一定时间的开发后,住宅需求在改变,升级置业人群成为了京南区域客户一个非常重要的客户群体。5京南市场分析中广信观点观点五:京南对中高端产品市场需求厚度最大京南高端产品呈点状分布,未形成高端住宅的区域化。但区域自身培育和发展较强,高单价

4、和高总价的需求是存在的,只是没有被激发出来,因此京南对中高端项目的市场需求厚度最大。6京南市场分析汇报思路战略研究产品方案地块价值分析市场定位项目所在区域分析竞争区域分析7项目所在区域分析北起南三环南至南四环绿化隔离带东起京津塘高速西至南苑路本项目所在区域8项目所在区域分析道路:目前该区域内主要交通干线有:南苑路、南顶路、宋家庄路和成寿寺路。南苑路:连接南三环与南四环,该路段为双向8车道的主路和4车道的辅路构成,道路中央为宽20多米的草坪。南顶路和宋家庄路:目前交通状况较差,均为市政府近期将要加大整治

5、的重点道路,宋家庄路拓宽后将达到50米宽,成为南城由三环通向四环最宽的一条干路。成寿寺路:北起南四环路肖村桥,向南经铁路环线等地,至南五环路以北,长约3720米。目前路面相对较窄,而且一直没有非机动车道和道路两边的便道,交通拥堵一直是阻碍周边交通的瓶颈,也制约了周边楼盘的升值。改造后的道路会增加机动车道和隔离带,红线宽50米,设计车速为60公里/小时。地铁:地铁5号线、10号线将交汇于宋家庄站,预计2006年底通车。交通现状9项目所在区域分析商业配套设施木樨园商圈(市级商业中心):经过近20多年的发展

6、,在政府政策的支持下,确立了CBC的发展规划,成为京城第五商圈。陆续建立了包括百荣世贸商城、大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦等20个大型服装批发市场。大红门地区级商业中心:将逐渐建设成包括贸易、商务、办公、金融、餐饮、酒店、文化娱乐等综合功能的商业设施。该区域综合公建项目总体量超过80万平方米。10项目所在区域分析生活配套设施学校:南顶中学、北京第一实验小学、丰台区一小、大红门一小、大红门二小、苏家坡小学、石榴庄小学、丰台双语幼儿园等医院:大红门医院、石榴庄医院、曙光医院、铁营医院、南苑医

7、院等公园体育:石榴庄公园、福海公园、光彩体育中心、清风园公园11项目所在区域分析人文环境该区域人文环境具有代表性的就是——大红门地区。经过近20年的发展,北京大红门地区由一个外来人口聚集的“移民村”(以浙江人为主,故被俗称为“浙江村”),变成了一个颇具规模效益的服装商贸区。“浙江村”区域面积为500公顷,现有本地农民1万人左右,而外来流动人口却有30万,其中常住外来人口就有6—8万。这些外来人口的文化水平不高,大多是初小文化程度,还有些人是文盲,只有少数人具有高中以上文化水平。从年龄结构上看,大部分在

8、20-40岁之间,并有丰富的经商和外出经历。“浙江村”里很多经商人员都具有一定的经济实力,他们也是周边楼盘“强有力”的消费者。12项目所在区域分析供给分析区域内住宅产品现供给量低于220万平米,供给量一般。该区域现项目不多,体量大的彩虹城、状元城、阳光左右间已为尾房,在售主要项目为晶城秀府、中海城等,其中中海城体量较大,开盘热销,在该区域内较具有竞争性。区域内产品类型以多层板楼或者高层板楼为主,整体品质中等偏高。13项目所在区域分析需求分析支持本区域市场

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1、-石榴庄项目前期定位策划报告-披沙炼金创造经典1前言项目的首期开发一定要“一炮打响”,树立起项目的品牌形象,为后期持续开发奠定基础;项目本身拥有一定的自然资源和交通优势,但同时也面临着南城高端楼盘缺乏市场热度、区域认知度不高的开发难点;项目开发的解决之道:必须充分把握市场、准确定位、整合开发。2汇报思路项目所在区域分析战略研究产品方案地块价值分析市场定位京南市场分析竞争区域分析3京南市场分析中广信观点京南区域经过2000-2005年5年的成长,已经进入了第三轮开发阶段,各项配套已经相对成熟,更加增长了

2、京南区域的竞争性。京南区域在2005年备受关注,总体销售业绩不俗,如星河城销售10亿,万年花城销售14亿,业绩和房价都表现出良好的成长势头,是北京热点房地产区域。观点一:京南区域属于市场热点区域观点二:京南目前中低端品质产品居多京南产品多为中低端产品,单价多为6000-7000元/平米,总价为30-90万的产品需求量最大,同时其定价的方式采用追随定价,没有其太高的核心价值。4京南市场分析中广信观点京南3-4环土地稀缺,成为了这个区域住宅升值的强有力保证;各大品牌抢滩京南市场,如大中电器、苏宁电器、肯德

3、基等,更加增加了京南的配套水平。但京南区域开发瓶颈在于其传统观念(下风下水)和市政教育配套不够丰富。观点四:京南客群逐渐北移,升级置业人群逐渐增加观点三:京南配套条件有优亦有劣京南人文结构在逐渐调整,客群分布的重心逐渐在往北移,业主层次、形象亦逐渐向上位移。同时,京南经过了一定时间的开发后,住宅需求在改变,升级置业人群成为了京南区域客户一个非常重要的客户群体。5京南市场分析中广信观点观点五:京南对中高端产品市场需求厚度最大京南高端产品呈点状分布,未形成高端住宅的区域化。但区域自身培育和发展较强,高单价

4、和高总价的需求是存在的,只是没有被激发出来,因此京南对中高端项目的市场需求厚度最大。6京南市场分析汇报思路战略研究产品方案地块价值分析市场定位项目所在区域分析竞争区域分析7项目所在区域分析北起南三环南至南四环绿化隔离带东起京津塘高速西至南苑路本项目所在区域8项目所在区域分析道路:目前该区域内主要交通干线有:南苑路、南顶路、宋家庄路和成寿寺路。南苑路:连接南三环与南四环,该路段为双向8车道的主路和4车道的辅路构成,道路中央为宽20多米的草坪。南顶路和宋家庄路:目前交通状况较差,均为市政府近期将要加大整治

5、的重点道路,宋家庄路拓宽后将达到50米宽,成为南城由三环通向四环最宽的一条干路。成寿寺路:北起南四环路肖村桥,向南经铁路环线等地,至南五环路以北,长约3720米。目前路面相对较窄,而且一直没有非机动车道和道路两边的便道,交通拥堵一直是阻碍周边交通的瓶颈,也制约了周边楼盘的升值。改造后的道路会增加机动车道和隔离带,红线宽50米,设计车速为60公里/小时。地铁:地铁5号线、10号线将交汇于宋家庄站,预计2006年底通车。交通现状9项目所在区域分析商业配套设施木樨园商圈(市级商业中心):经过近20多年的发展

6、,在政府政策的支持下,确立了CBC的发展规划,成为京城第五商圈。陆续建立了包括百荣世贸商城、大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦等20个大型服装批发市场。大红门地区级商业中心:将逐渐建设成包括贸易、商务、办公、金融、餐饮、酒店、文化娱乐等综合功能的商业设施。该区域综合公建项目总体量超过80万平方米。10项目所在区域分析生活配套设施学校:南顶中学、北京第一实验小学、丰台区一小、大红门一小、大红门二小、苏家坡小学、石榴庄小学、丰台双语幼儿园等医院:大红门医院、石榴庄医院、曙光医院、铁营医院、南苑医

7、院等公园体育:石榴庄公园、福海公园、光彩体育中心、清风园公园11项目所在区域分析人文环境该区域人文环境具有代表性的就是——大红门地区。经过近20年的发展,北京大红门地区由一个外来人口聚集的“移民村”(以浙江人为主,故被俗称为“浙江村”),变成了一个颇具规模效益的服装商贸区。“浙江村”区域面积为500公顷,现有本地农民1万人左右,而外来流动人口却有30万,其中常住外来人口就有6—8万。这些外来人口的文化水平不高,大多是初小文化程度,还有些人是文盲,只有少数人具有高中以上文化水平。从年龄结构上看,大部分在

8、20-40岁之间,并有丰富的经商和外出经历。“浙江村”里很多经商人员都具有一定的经济实力,他们也是周边楼盘“强有力”的消费者。12项目所在区域分析供给分析区域内住宅产品现供给量低于220万平米,供给量一般。该区域现项目不多,体量大的彩虹城、状元城、阳光左右间已为尾房,在售主要项目为晶城秀府、中海城等,其中中海城体量较大,开盘热销,在该区域内较具有竞争性。区域内产品类型以多层板楼或者高层板楼为主,整体品质中等偏高。13项目所在区域分析需求分析支持本区域市场

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