中国财师汇《房地产建安企业营改增》

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1、房地产建安企业营改增操作实务及风险防范培训内容专题一、增值税原理及营改增概述专题二、营改增基本政策及操作实务专题三、销售额的确定及操作实务专题四、进项税额的确定及操作实务专题五、营改增征收管理及报表填报实务营改增政策解析与企业应对实务专题一增值税原理及营改增概述一、增值税原理（一）增值额为课说对象增值额，从理论上讲是企业在生产经营过程中新创造的价值。也就是从商品总值(C+V+M)中扣除生产经营中消耗掉的生产资料的价值(C)之后的余额,即(V+M)部分。只对其中的新增价值征税，实行税款抵扣制。税款随销售逐环节转移，最终消费者承担全部税款（二）分类。按计算出的

2、增值额内容不同，分为三种类型：8/24/20214增值税的类型（三种）　　区分标志――扣除项目中对外购固定资产的处理方式不同类型特点优点缺点1.生产型增值税1.确定法定增值额不允许扣除任何外购固定资产价款2.法定增值额>理论增值额保证财政收入不利于鼓励投资2.收入型增值税1.对外购固定资产只允许扣除当期计入产品价值的折旧费部分2.法定增值额=理论增值额完全避免重复征税以票扣税造成困难3.消费型增值税1.当期购入固定资产价款一次全部扣除2.法定增值额<理论增值额体现增值税优越性，便于操作（三）计算方法和扣除规定1.直接计算法①加法，应纳增值税＝（工资＋利息

3、＋租金＋利润＋其它增值项目）×税率②减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值项目的金额，如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率：应纳增值税＝（销售额－非增值项目金额）×税率2.间接计算法，又称扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，公式为：应纳增值税＝销售额×税率－非增值项目的已纳税款。即：销项税金－进项税金营改增财税〔2016〕36号：扣税法+部分项目的扣额（差额）二、增值税基本会计处理（销售、购进、交税）财政部关于对增值

4、税会计处理有关问题补充规定的通知（财会字[1995]22号）（财政部令2011年第62号作废该文）销售：借：银行存款或应收账款　　贷：主营业务收入　　应交税费——应交增值税（销项税额）购进：借：相关成本费用或资产等借：应交税费——应交增值税（销项税额）贷：银行存款或应付账款月末：借：应交税金——应交增值税(转出未交增值税)贷:应交税金——未交增值税当月上交本月增值税时，借:应交税金——应交增值税(已交税金)贷:银行存款;当月上交上月应交未交的增值税，借:应交税金——未交增值税贷:银行存款。三、营改增概述（一）营改增政策架构及创新开始交接155万，增加到

5、600多万(20%)，本次约1190万。建筑：14%。平移，关注税负变化；过渡：清包工、甲供、差额简易征收，新老项目区别。两大问题：总分包，纳税地点；关于沙土石料；筛选供货商，改变采购渠道房地产：3%。地产开发：土地出让金；老项目简易征收。二手房：保持营业税下的税负，略有下降。自建房：建设环节无增值税金融：2%以前的金融保险业，复杂、创新业务多生活服务：81%小规模现代服务—其他、生活服务—其他（二）营改增对企业的影响1.税负的影响2.对报表的影响（1）税负转嫁。（2）缴纳增值税而计算的附加（3）不能抵扣的进项（非正常损失、不合法凭证等）计入存货的成本。（

6、4）确实无法收回的应账款项做损失处理，包含的销项税。3.会计核算的改变合理确认纳税义务时间及税款缴纳时点，选择合适的认证发票时间,均衡税负。4.发票管理的加强（三）营改增政策要点1.确定了营改增行业的税率及征收率.11%.3%.5%2.不动产进项税额分2年抵扣.土地价款抵减营业额3.新老项目的划分以4月30日为界，适用不同的计税方法4.平移了大部分的营业税差额征税、减免税政策.5.明确了不动产、建筑业的税款预缴办法6.明确了试点前发生的业务处理方法7.规范了进项抵扣、不得抵扣的情形8。制订了营改增业务的征收管理办法9.规范了发票使用规定专题二营改增基本政策

7、及操作实务一、纳税义务人1.在我国境内销售服务、无形资产或者不动产（称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人。个人，是指个体工商户和其他个人。如，个人销售、出租房屋承包、承租方式经营如何确定纳税人？单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。发包人作为增值税纳税人开具增值税专用发票后应尽可能取得与成本有关进项税额的合法抵扣凭证。不同于工程总分包：纳税人认定标准备注小规模纳税人1、达不到规定标准。2、年应税销

8、售额超过规定标准的其它个人、不经常发生应税行为的单位和个体工商户，