房地产市场调查与研究

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1、第三章房地产市场调查与研究本章学习目的和要求：1.了解市场调查研究的作用和原则2.熟悉房地产市场调研程序，具备制定和实施调研计划并撰写调研报告的能力。3.掌握房地产市场调研的主要内容。4.掌握房地产市场调研的基本方法。5.具备设计房地产市场调查问卷的能力。一、市场调查研究的作用市场调查研究是市场营销的重要手段市场调查研究是营销决策的基础第一节房地产市场调查研究概述二、市场调查研究的一般原则准确性原则时效性原则全面性原则针对性原则创造性原则三、房地产市场调查研究的误区轻视调研轻信调研盲目调研房地产市场调查的程序是指从调查准备到调查结束全过程工作的先后次序。通常，一项正式调查的全过

2、程一般分为：调查准备、调查实施以及分析总结三个阶段。第二节房地产市场调查程序一、准备阶段提出问题，明确目标初步情况分析和非正式分析制定调查方案和工作计划拟订调研计划书二、实施阶段建立调查组织收集第二手资料收集第一手资料三、分析和总结阶段数据的分析与解释编写调研报告总结反馈房地产市场调研流程城市调研流程专项调研流程实地调研阶段调研准备阶段报告写作阶段城市调研流程城市调研又称为普查调研，是对某个城市的宏观经济、产业结构、房地产发展水平等方面，分析房地产现状及预测发展趋势，直观了解该城市的发展潜力。对企业的进驻与否提供依据，且可为后期专项调研提供基础数据。成立市场调研小组根据工作量，

3、设立市场调研小组并确定小组人数，选出调研组长。调研准备阶段---为本次调研定向了解本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划。注：计划应包括预计调研时间、个人职责（区域、专项）等明确划分、调研方法、调研预期效果等。调研准备阶段---相关物料准备准备市调所需的地图、调查表格（包括项目简介表、问卷等）、照相机等。调研准备阶段---基础信息收集在售房地产项目大型已成社区城市基础信息调研准备阶段（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济水平、房地产发展等）。---按计划开展工作需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业

4、中心等。实地调研阶段在售楼盘调查大型厂矿企业调查商业中心调查行政机关调查已成社区调查具体工作包括实地调研阶段---及时、详尽记录信息调研人员在进行调研时尽可能详细纪录楼盘或相关信息，与被调研者建立良好的人际关系，为今后数据、信息支持作铺垫。实地调研阶段---初步确定报告框架当天工作结束后小组全体成员应立即整理各自掌握的调研信息，总结调研中存在的问题并找到解决方法，并初步讨论报告写作思路。实地调研阶段---周期性工作对于普查调研，应进行周期性工作。具体周期根据城市不同而定（如半个月、一个月、一个季度等），调研所获得信息应及时输入数据库，予以信息更新。实地调研阶段1、确立

5、报告写作思路、模式及框架。3、初稿完成后进行审阅，并提出修改建议。2、报告写作，进行资料整理、录入。4、完成报告。报告写作阶段专项调研是通过对项目及周边信息的收集、统计并进行分析，提供真实市场情况、项目可操作性、风险性，使项目能更准确的定位、操作。实地调研阶段调研准备阶段报告写作阶段专项调研流程根据工作量及紧迫性，设立市场调研小组，选出调研组长，并确定小组人数。---成立市场调研小组调研准备阶段认识本次调研的目的、需取得的成果，确定调研方法及明确分工。并拟定调研计划。---为本次调研定向调研准备阶段进行经费预算---相关物料准备准备市调所需的地图、调查表格、照相机等。调研准备阶

6、段项目发展商基础信息（包括公司规模、实力、曾运作过的项目等）。---基础信息收集有关项目的基础信息（项目位置、发展商前期定位）项目所在城市基础信息（包括人口结构、产业结构、城市规划、经济发展水平、房地产发展水平等）。调研准备阶段---项目地块调研抵达目的城市后，前往项目所在地进行实地调研。（途中需观察沿路交通、经济、在售楼盘、地块等情况，为开展调研提供准备）对地块的调研包括地块形状、土质、目前地上建筑物、坡度等。实地调研阶段---按计划开展工作需着重调查的方向有：政府机关（包括统计局、规划局、建设局等）、在售楼盘、已成小区、商业中心等。具体工作包括：实地调研阶段1地块附近调查2

7、地块所在区域调查3整体城市调查此区域的调查为项目调查重点，主要包括地块周边道路交通、商业氛围、常住人口结构、区域在城区的位置、周边厂矿企业状况、在售项目、已成小区等，生活配套包括医院、学校、超市、商场等。---地块附近调查注：地块附近是专项调研的重点，通过对周边信息的收集、分析，更有助于认识项目，做产品建议时更有针对性。实地调研阶段---地块所在区域调查区域政府部门（主要是所在区域居委会、村委会等），了解区域人口、收入、从业、经济发展等基础情况。区域商业中心，大型生活配套。在售楼盘，大型已成