房地产市场调查研究new

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1、第4章房地产市场调查研究4.1房地产市场调查研究概论4.2房地产市场调查研究程序房地产开发与经营房地产开发与经营4.3房地产市场调查研究内容4.4房地产市场调查研究方法4.5房地产市场调查研究问卷李德智4.6调研资料整理与统计分析4.7本科毕业设计成果举例分析东南大学土木工程学院建设与房地产系思考题4.1房地产市场调查研究概论1.小高大学毕业后进入南京某房地产咨询公一、房地产市场调查研究的作用司，接手的第一项任务是为福建某企业进入南京房地产市场做“南京房地产市场基二、房地产市场调查研究的原则本情况分析”，以帮助其决定投资方向。小高应该怎么做？三、房地产市

2、场调查研究的误区2.南京某地段准备“退二进三”作房地产开发，小高所在公司承接了为其做可行性研究及营销策划的任务。小高负责调研部分，他应该怎么做？房地产市场调查研究的作用房地产市场调查研究的原则及误区¾房地产项目开发五大重要环节：（1）应遵循的原则（2）常进入的误区（1）市场调研¾准确性原则¾轻视调研（2）方案设计¾时效性原则¾轻信调研（3）技术经济评价¾全面性原则¾盲目调研（4）市场营销策划¾针对性原则（5）物业管理¾创造性原则注意：第（2）、（3）、（4）、（5）步的顺利实施都建立在第（1）步的基础上！4.2房地产市场调查研究程序调调调调调查调查分析提

3、交调查调查调查查查查查时项目方法调查进度费用人员目方区对间、报告表项目的法域象地点、样本为询被对所需访问统计报告实施各项策划何问调象时间项目项目的最、开支人员、法查的、开、、终形统计数目、了、者选始和问卷分析式、调查、解观区定完成表方法、数额人员内容内察域、日期分析、等份数等等容法、样、地、范分类、等法本点等提交围规项目最终等报告等报告模书等内容4.3房地产市场调查研究内容市场环境调研一、市场环境调研¾宏观环境调研主要包括：经济环境、政策环境、人口环境、文化环境、行业环境、技术环境以及城市发展概况等。二、消费者调研¾区域环境调研主要包括：项目所在区域的城

4、市规划、交通、景观、三、竞争楼盘调研人口构成、就业中心、商圈等。¾项目微观环境调研主要包括：项目用地现状及开发条件、周边环境、生四、竞争对手调研活配套、对外联系程度、交通组织等。消费者调研竞争楼盘调研¾消费者的购买力水平主要衡量指标：家庭年收入竞争楼盘调研内容¾消费者的购买倾向包括物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等销售情况物业管理¾消费者的共同特征产品价格广告包括年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地总而言之，七个问题（6W+1H）：who,what,why,whom,how,when,where竞争楼盘确定标准竞

5、争楼盘调研（产品调研）¾区位区替代品包括地点位置、交通条件、区域特征、发展规域划、周边环境¾产品特征包括建筑参数、面积、户型、装修标准、配项目特征竞争楼盘企业间的对手套设施、绿化率确定因素¾公司组成包括开发商、设计单位、承建商和物业管理公司等。¾交房时间目标客户推盘阶段竞争楼盘调研（价格调研）竞争楼盘调研（广告调研）¾单价¾售楼部包括起价、平均单价、主力单价等，反映楼盘品质的高低¾广告媒体¾总价反映目标客户群体的选择¾付款方式¾广告投入强度包括一次性付款、按照工程进度付款、按照约定时间付款、利用商业贷款或公积金贷款等¾诉求点竞争楼盘调研（销售情况调研）竞

6、争楼盘调研（物业管理调研）¾销售率¾管理内容¾销售顺序¾管理情况¾客户群分析¾管理费用¾管理公司竞争对手的调研内容4.4房地产市场调查方法分类¾专业化程度¾品牌知名度¾开发经营方式¾楼盘质量¾纵向整合能力¾成本状况¾与当地政府部门的关系¾历年来的项目开发情况4.5房地产市场调查问卷设计调查问卷设计概述一份成功的调查问卷应具备两个功能：设计要求¾将所要调查的问题明确地传达给被调查者注意问题设计原则问卷设计¾设法取得被调查者的合作，最终取得真实、准确的答案提问形式问卷结构调查问卷设计原则调查问卷一般结构¾目的性原则¾问卷标题¾问卷主体有针对性¾可接受性原则¾

7、问卷说明¾问卷编码说明词；提问部分；物质奖励¾顺序性原则¾被访者基本情况¾作业证明记载由简入难；重点在前；专业性、敏感性、开放性问题在后¾简明性原则内容简明；时间简短调查问卷提问形式问卷设计注意问题（1）封闭式提问¾避免提一般性问题¾二项选择法¾多项选择法¾避免用不确切的词¾程度评定法¾避免引导性的提问（2）开放式提问¾避免提可能令被访者感到难堪、敏感的问V自由式题V语句完成式V过滤法¾问句要考虑时效性4.6调查资料的整理与统计分析资料整理一、资料整理二、常用统计表三、常用统计图资料整理-数据预处理的内容常用统计表¾简单频数表与分组频数表数据预处理¾二维

8、列联表数据录入数据审核数据筛选数据排序¾多维列联表完整性准确性递增排序递减排序常