房地产企业所得税汇算清缴培训

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1、房地产企业所得税汇算清缴培训1、高房价成为社会舆论的焦点；2、国家调控房地产市场的三大手段：土地金融税收3、国家对房地产企业税收政策趋于偏紧；4、切实做好2010年企业所得税汇缴工作；5、企业所得税申报表要做一些改动。房地产企业所得税汇缴宏观形势1、企业所得税汇缴的关键2、企业所得税收入总额的规定3、不征税收入的规定4、免税收入税务处理的规定5、税前扣除的规定6、关于预提费用的处理7、税前扣除中的发票问题8、财产损失的税前扣除9、预缴税款的税前扣除10、以前年度亏损的弥补收入的税务处理税前扣除的税务处理企业所得税汇缴的基础课程内容框架依法纳税准确纳税多缴税：企业受损少缴税：企业违法一、企业

2、所得税汇缴的基本要求1、正确核算应纳税所得额是企业所得税正确汇缴的关键2、应纳税所得额=会计利润±纳税调整事项（间接法体现的逻辑关系）。3、应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—允许弥补的以前年度亏损（企业所得税法体现的逻辑关系）二、企业所得税汇缴的关键企业所得税收入总额的一般规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入的特殊规定房地产开发经营业务销售开发产品取得收入税务处理中容易出现的问题三、企业所得税收入总额的规定1、企业所得税收入总额的一般规定第六条企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：（一）销售货物收入；（二）提供劳务收入；（三）转让财产

3、收入；（四）股息、红利等权益性投资收益；（五）利息收入；（六）租金收入；（七）特许权使用费收入；（八）接受捐赠收入；（九）其他收入。企业所得税法1、企业所得税收入总额的一般规定企业所得税法实施条例12条收入的形式货币形式：非货币形式：现金、银行存款、应收账款、应收票据、准备持有至到期的债券投资以及债务的豁免等。固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。按照公允价值确定收入额公允价值，是指按照市场价格确定的价值（条例第13条第2款）1、企业所得税收入总额的一般规定销售货物收入，是指企业销售商品、产品、原材料、包装物、低值易耗品以及其他存货取

4、得的收入。提供劳务收入，是指企业从事建筑安装、修理修配、交通运输、仓储租赁、金融保险、邮电通信、咨询经纪、文化体育、科学研究、技术服务、教育培训、餐饮住宿、中介代理、卫生保健、社区服务、旅游、娱乐、加工以及其他劳务服务活动取得的收入。转让财产收入，是指企业转让固定资产、生物资产、无形资产、股权、债权等财产取得的收入。股息、红利等权益性投资收益，是指企业因权益性投资从被投资方取得的收入。利息收入，是指企业将资金提供他人使用但不构成权益性投资，或者因他人占用本企业资金取得的收入，包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息等收入。企业所得税法实施条例14—18条股息：按照被投资方作出利润分配决定

5、的日期确认收入的实现。利息：按照合同约定的债务人应付利息的日期确认收入的实现。注意：1、企业所得税收入总额的一般规定企业所得税法实施条例19—22条租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。特许权使用费收入，是指企业提供专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权取得的收入。按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现。接受捐赠收入，是指企业接受的来自其他企业、组织或者个人无偿给予的货币性资产、非货币性资产。按照实际收到捐赠资产的日期确认收入的实现。其他收入，包括企业资产溢余收入

6、、逾期未退包装物押金收入、确实无法偿付的应付款项、已作坏账损失处理后又收回的应收款项、债务重组收入、补贴收入、违约金收入、汇兑收益等。2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定（1）收入的范围（国税发【2009】31文第5条）现金现金等价物其他经济利益注意：有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加纳入开发产品价内或由房地产企业开具发票未纳入开发产品价内并由其他收取部门、单位开具发票确认收入不确认收入代收基金费用的操作不同，税收也不同！一次性全额收款方式销售于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日确认分期收款方式销售按销售合同或协议约定的价款和付款日确认付款方提前付款的，在实际付

7、款日确认银行按揭方式销售首付款应于实际收到日确认，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认委托方式销售支付手续费方式视同买断方式收到受托方已销开发产品清单之日确认保底价+超基价双方分成方式包销方式包销期内根据包销合同的约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，根据包销合同约定的价款和付款方式确认收入。（2）收入确认的时点（31号文第6条）2、房地产企业销售开发产品确认收入的特殊规定（3）收入确认的